전세계약을 연장할 때 가장 많이 듣는 숫자가 ‘5%’입니다. 2026년 현행 주택임대차보호법은 차임이나 보증금의 증액청구가 약정 금액의 20분의 1, 즉 5%를 초과하지 못하도록 규정합니다. 계약갱신요구권을 행사해 갱신되는 경우에도 종전 조건이 원칙이고, 보증금과 차임은 이 법정 범위 안에서 조정할 수 있습니다.
1. 5%는 계약갱신청구권과 함께 자주 적용되는 법정 상한입니다
주택임대차보호법 제6조의3은 계약갱신요구권에 따라 갱신되는 임대차는 원칙적으로 종전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 다만 차임과 보증금은 제7조 범위에서 증감할 수 있습니다.
제7조는 임대인이 약정한 차임이나 보증금이 조세·공과금 등 부담 증가나 경제사정 변동으로 적절하지 않게 된 경우 장래에 대해 증액을 청구할 수 있도록 하면서, 그 증액청구가 약정 금액의 5%를 초과하지 못하도록 제한합니다.
2. ‘5% 제한은 갱신청구권을 쓸 때만 존재한다’고 단정하면 부정확합니다
5% 상한의 직접 근거는 계약갱신요구권 조항만이 아니라 주택임대차보호법 제7조의 증액청구 제한입니다. 따라서 임대차가 계속되는 중 임대인이 차임·보증금 증액을 청구하는 상황에도 제7조를 함께 봐야 합니다.
반대로 기존 계약이 완전히 종료된 뒤 당사자가 별도의 신규 임대차를 체결하는 상황을 모두 ‘기존 보증금에서 무조건 5%만 올릴 수 있다’고 단순화하는 것도 적절하지 않습니다. 현재 계약이 갱신되는 것인지, 계약갱신요구권 행사인지, 별도 합의로 새로운 계약을 체결하는지 사실관계를 구분해야 합니다.
3. 한 번 올린 뒤 1년 안에는 다시 증액청구할 수 없습니다
주택임대차보호법 제7조는 임대차계약 또는 약정한 차임·보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 다시 증액청구를 할 수 없다고 규정합니다. 즉 5%라는 비율뿐 아니라 마지막 계약 또는 증액 시점도 확인해야 합니다.
기존 글처럼 ‘재계약 2개월 전에 증액 통지를 해야 한다’는 별도의 2개월 증액통지 규칙이 있는 것은 아닙니다. 2개월이라는 숫자는 묵시적 갱신이나 계약갱신요구권의 행사·거절 시기와 관련한 기준이므로 증액청구 자체와 혼동하지 않는 것이 좋습니다.
4. 5%는 임대인이 반드시 올릴 수 있는 금액도 아닙니다
법정 상한이 5%라고 해서 임대인이 언제나 정확히 5%를 올릴 권리가 자동으로 확정되는 것은 아닙니다. 제7조는 조세·공과금 부담 증가나 경제사정 변동 등으로 약정 금액이 적절하지 않게 된 경우 장래에 대해 증감을 청구할 수 있도록 한 규정입니다.
시세가 내려가거나 주택 상태가 달라진 경우 임차인이 감액을 요구할 수 있는 여지도 있습니다. 다만 ‘전세가격이 떨어지면 집주인이 반드시 감액해야 한다’고 단정할 수는 없으며 합의가 되지 않는다면 구체적 사정과 법적 절차를 따져야 합니다.
5. 증액했다면 기존 보증금과 증액분의 권리관계를 나눠 봅니다
갱신하면서 보증금을 올려 새 계약증서를 작성했다면 증액 내용을 정확히 문서화하는 것이 중요합니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템 FAQ는 변경·갱신으로 새 계약증서가 작성된 경우 새로 작성된 계약증서에 확정일자를 받아야 변경된 계약내역에 대한 임차인의 권리를 인정받을 수 있다고 안내합니다.
법무부 확정일자 업무편람은 재계약으로 새 계약서를 쓰고 확정일자를 받더라도 기존 계약서의 확정일자 효력은 유지되고, 새 계약서는 임대차기간 연장 및 보증금 증액 부분에 대해 효력을 갖는다고 설명합니다.
6. 공인중개사 없이 갱신했다고 5% 규칙이 달라지는 것은 아닙니다
임대인과 임차인이 직접 갱신합의를 하거나 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 공인중개사 날인이 있어야만 계약갱신요구권이나 5% 제한이 적용되는 것은 아닙니다.
중개업소를 실제로 이용해 갱신계약서를 작성했다면 중개보수는 중개행위의 내용과 거래금액, 지방자치단체 조례상 요율 범위를 확인해야 합니다. ‘갱신청구권을 쓰면 복비가 자동 면제된다’거나 반대로 ‘무조건 신규계약과 같은 복비가 발생한다’고 고정할 수는 없습니다.
7. 계약서에는 기존 금액과 증액 금액을 모두 분명히 적습니다
| 확인 항목 | 계약서에 남길 내용 |
|---|---|
| 기존 보증금 | 원계약 금액 |
| 증액분 | 이번 갱신에서 추가되는 금액 |
| 갱신기간 | 시작일·종료일 |
| 갱신 성격 | 계약갱신요구권 행사인지 합의갱신인지 |
| 확정일자 | 새 계약증서와 증액 부분의 권리보호 여부 확인 |
갱신계약서와 확정일자 작성법은 전세계약갱신청구권 계약서 2026에서 더 자세히 확인할 수 있습니다.
8. 계약갱신요구권의 행사시기와 5%는 별도 기준입니다
계약갱신요구권은 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 행사할 수 있고 1회 행사, 갱신기간 2년이 기본입니다. 5%는 갱신요구의 행사시기를 정하는 숫자가 아니라 차임·보증금 증액청구의 상한과 관련한 숫자입니다.
전체 행사요건은 전세 계약갱신청구권 2026 기본 가이드에서 함께 볼 수 있습니다.
정리: 5%와 1년 제한, 증액분 확정일자를 함께 보세요
전세계약 연장에서 5%는 단순한 협상 관행이 아니라 주택임대차보호법 제7조의 증액청구 상한입니다. 계약갱신요구권으로 갱신될 때도 이 기준이 적용되고, 마지막 계약·증액 후 1년 이내에는 다시 증액청구할 수 없습니다. 보증금을 실제로 올려 새 계약증서를 작성했다면 기존 보증금과 증액분의 권리관계를 나눠 보고 새 확정일자도 함께 확인하는 것이 좋습니다.
