전세 계약금을 돌려받을 수 있는지는 단순히 “대출이 안 됐다”거나 “아직 본계약서를 안 썼다”는 사정만으로 결정되지 않습니다. 핵심은 계약이 성립했는지, 계약금의 성격이 무엇인지, 반환 특약이 있는지, 어느 당사자의 사유로 계약이 깨졌는지입니다. 계약금은 일반적으로 계약을 성립시키는 과정에서 해약금 성격을 가질 수 있으므로, 임차인이 단순 변심으로 계약을 포기하면 전액 반환이 어려울 수 있습니다.
대출이 안 되면 자동 반환되는 것은 아닙니다
전세대출 승인 여부는 금융기관 심사에 따라 달라집니다. 계약서에 별도 약정이 없다면 대출 거절만으로 곧바로 계약금 반환 의무가 생긴다고 단정하기 어렵습니다. 그래서 대출이 반드시 필요한 계약이라면 체결 전에 “특정 전세대출이 승인되지 않을 경우 계약을 해제하고 지급한 계약금을 반환한다”는 취지와 확인 방법을 구체적으로 적어 두는 편이 안전합니다.
특약에는 대출 종류, 신청 기한, 임차인의 귀책사유가 없는 거절인지 여부, 반환 시점 등을 함께 정해 두면 분쟁 가능성을 줄일 수 있습니다.
계약금은 해약금으로 작용할 수 있습니다
민법은 매매계약의 계약금에 대해 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지 교부자는 계약금을 포기하고, 수령자는 배액을 상환해 계약을 해제할 수 있다고 정합니다. 이 규정은 유상계약에 준용될 수 있고, 임대차 계약금에 대해서도 판례에서 해약금 성격이 문제 된 사례가 있습니다. 다만 실제 계약에서는 별도 특약이나 이미 이행에 착수했는지 여부가 중요하므로 계약금만 보냈다는 이유로 언제든 같은 방식으로 해제할 수 있다고 단정해서는 안 됩니다.
‘가계약금’이라는 이름만으로 반환 여부가 결정되지 않습니다
실무에서 가계약금이라는 표현을 많이 쓰지만, 법은 ‘가계약금이면 무조건 반환’이라는 규칙을 두고 있지 않습니다. 목적물, 보증금, 계약기간 등 주요 조건에 합의가 있었고 계약 체결 의사가 확인된다면 계약이 이미 성립한 것으로 판단될 수 있습니다. 반대로 단순히 협상 의사만 확인하기 위해 보낸 돈인지, 반환 조건을 따로 약정했는지에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.
- 송금 전 문자·메신저에서 합의한 주요 조건을 확인합니다.
- 입금 메모와 중개사의 안내 내용을 보관합니다.
- 대출·권리관계 등 반환 조건이 있다면 문장으로 남깁니다.
- 해제 시 누가 얼마를 언제 반환하는지 명시합니다.
상대방의 계약 위반이라면 별도 해제 사유를 봅니다
임대인이 약정한 의무를 이행하지 않거나 이행이 불가능해지는 등 계약 위반이 발생했다면 단순 변심과는 다른 문제입니다. 민법은 채무불이행에 따른 해제와 원상회복 규정을 두고 있으므로, 사실관계에 따라 계약금 반환뿐 아니라 손해배상 문제가 함께 생길 수 있습니다. 이 경우에는 계약서, 송금내역, 등기부등본, 문자와 통화 기록을 한꺼번에 정리해 두는 것이 좋습니다.
계약 종료 문제까지 함께 살펴보려면 전세 계약 해지 통보 기준과 전세 계약기간과 중도해지도 함께 확인해 보세요.
