전세 계약기간을 볼 때는 계약서에 적힌 숫자만 보면 안 됩니다. 주택임대차보호법은 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 주택 임대차는 원칙적으로 2년으로 봅니다. 다만 임차인은 자신에게 유리하다면 2년 미만으로 약정한 기간이 유효하다고 주장할 수 있습니다. 따라서 ‘1년 계약을 썼으니 반드시 1년 뒤 나가야 한다’거나 ‘무조건 2년을 채워야 한다’고 단정하면 실제 법 구조와 맞지 않습니다.
1년 계약이라도 임차인은 2년 보호를 받을 수 있습니다
주택임대차보호법 제4조의 취지는 짧은 계약기간 때문에 임차인의 주거가 불안정해지는 것을 막는 데 있습니다. 예를 들어 계약서에 1년이라고 적혀 있어도 임차인은 법이 정한 보호에 따라 2년 존속을 주장할 수 있습니다. 반대로 임차인이 1년 약정 자체를 유효하다고 주장해 그 시점에 계약을 끝내는 것도 가능합니다.
묵시적 갱신과 계약갱신요구권은 별개입니다
계약 만료 전에 정해진 기간 안에 갱신 거절이나 조건변경 의사가 오가지 않으면 기존 조건으로 묵시적 갱신이 성립할 수 있습니다. 이 경우 존속기간은 2년으로 봅니다. 중요한 점은 묵시적 갱신이 되었다고 계약갱신요구권을 사용한 것으로 보지 않는다는 것입니다. 법무부·국토교통부 해설도 묵시적 갱신이나 합의 재계약만으로 갱신요구권이 소진되는 것은 아니라고 설명합니다.
묵시적 갱신 상태에서 임차인은 언제든 계약 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 발생합니다. 그래서 ‘묵시적으로 갱신되면 꼼짝없이 다시 2년 살아야 한다’는 설명도 정확하지 않습니다.
계약갱신요구권은 1회, 갱신기간은 2년입니다
임차인은 법에서 정한 기간에 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 법정 거절사유가 없으면 이를 거절하지 못합니다. 갱신요구권은 1회 행사할 수 있고 그에 따라 갱신되는 임대차 기간은 2년입니다. 임대인의 직접 거주, 일정한 차임 연체 등 법에서 정한 사유가 있다면 거절이 가능하므로 단순히 ‘세입자가 원하면 무조건 4년 거주’라고 이해해서는 안 됩니다.
고정기간 중 중도해지는 계약서와 합의가 중요합니다
묵시적 갱신과 달리 아직 약정된 계약기간이 진행 중이라면 임차인이 언제든 일방적으로 해지할 수 있는 일반 규정이 있는 것은 아닙니다. 계약서에 중도해지 특약이 있는지, 임대인과 합의했는지, 법정 해지사유가 있는지를 따져야 합니다. 새 임차인을 구하는 과정에서 발생하는 중개보수 부담도 법이 일률적으로 ‘임차인 부담’ 또는 ‘임대인 부담’이라고 정해 둔 문제가 아니므로 계약 내용과 당사자 합의를 확인하는 편이 안전합니다.
계약을 연장할 예정이라면 전세 계약 연장 시 보증금 증액 기준과 계약갱신요구권 사용법도 함께 확인하면 좋습니다.
