전세 계약을 연장할 때 보증금이 그대로라면 비교적 단순하지만, 금액이 오르면 확인할 항목이 많아집니다. 특히 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신인지, 보증금이 실제로 얼마 증가하는지, 증액분에 대해 새 확정일자를 받을 것인지를 구분해서 봐야 합니다. 기존 계약의 확정일자가 있다고 해서 나중에 늘어난 보증금까지 자동으로 같은 순위로 보호되는 것은 아닙니다.
계약갱신요구권으로 갱신할 때 증액은 5%가 상한입니다
주택임대차보호법상 계약갱신요구권을 행사해 갱신하는 경우 차임이나 보증금은 법이 정한 범위 안에서 증감할 수 있습니다. 증액은 원칙적으로 기존 차임 또는 보증금의 5%를 초과할 수 없습니다. 이 5%는 반드시 올려야 하는 비율이 아니라 법이 허용하는 상한입니다. 당사자가 그보다 낮은 금액으로 합의하는 것도 가능합니다.
또한 존속 중인 계약에서 증액을 청구하는 경우에는 종전 증액 후 1년이 지나지 않았다면 다시 증액을 청구할 수 없는 제한도 함께 확인해야 합니다.
보증금이 늘었다면 증액분 확정일자를 새로 확인합니다
기존 계약서에 확정일자가 찍혀 있어도 이후 늘어난 보증금은 별도로 보호 순위를 따져야 합니다. 법무부·국토교통부 안내는 계약기간 중 또는 재계약·갱신 과정에서 보증금을 증액한 경우 증액된 보증금액의 우선변제권 확보를 위해 다시 확정일자를 받을 필요가 있다고 설명합니다. 따라서 기존 계약서를 버리거나 새 계약서만 보관해서는 안 됩니다.
- 기존 계약서와 기존 확정일자 자료를 함께 보관합니다.
- 증액 내용을 계약서나 별도 합의서에 명확히 적습니다.
- 증액분이 반영된 문서에 확정일자를 받아 우선순위를 확인합니다.
- 증액 전에 등기부등본을 다시 확인해 선순위 권리 변동이 있는지 봅니다.
묵시적 갱신이라면 계약서를 새로 쓸 필요는 없습니다
임대인과 임차인이 정해진 기간에 갱신 거절이나 조건 변경 의사를 표시하지 않아 묵시적 갱신이 된 경우에는 기존 조건으로 계약이 갱신됩니다. 이때 보증금 증액이나 별도 조건 변경이 없다면 계약서를 새로 작성해야만 갱신 효력이 생기는 것은 아닙니다. 다만 실제 거주 중 권리관계가 변했는지 확인하기 위해 등기부등본을 주기적으로 확인하는 것은 도움이 됩니다.
연장 계약서를 다시 쓸 때는 ‘기존 계약과의 연결’을 남깁니다
증액 재계약서를 작성한다면 기존 계약의 체결일, 목적물, 기존 보증금, 증액 금액, 새 계약기간을 특정해 두는 것이 좋습니다. 특히 기존 계약서와 연장·증액 문서가 하나의 임대차관계를 이어가는 자료라는 점이 드러나도록 작성하면 나중에 사실관계를 설명하기 쉽습니다.
계약기간 자체가 헷갈린다면 전세 계약기간 2년 기준과 계약갱신요구권 사용 기준을 함께 확인해 두는 편이 좋습니다.
