전세계약 해지 통보 시기를 찾을 때 가장 자주 생기는 오류는 모든 계약에 ‘3개월 전 통보’가 적용된다고 생각하는 것입니다. 실제로는 정상 만기 전인지, 이미 묵시적으로 갱신된 뒤인지에 따라 계산 기준이 달라집니다.
정상 만기라면 임차인은 2개월 전까지
주택임대차보호법 제6조는 임차인이 계약 만료 2개월 전까지 갱신하지 않겠다는 뜻을 알리지 않으면 묵시적 갱신이 될 수 있다고 정합니다. 따라서 만료일에 맞춰 나가려면 늦어도 2개월 전까지 임대인에게 종료 의사가 도달하도록 준비하는 것이 기본입니다.
묵시적 갱신 뒤에는 통지 후 3개월
이미 묵시적으로 갱신된 계약에서는 같은 법 제6조의2가 적용됩니다. 이 경우 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있지만, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 해지 효력이 생깁니다. ‘3개월’은 정상 만기 전 통보 기한이 아니라 묵시적 갱신 뒤 해지 효력 계산에 쓰이는 기준입니다.
통보 방법보다 도달 기록이 중요
민법 제111조에 따라 상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때 효력이 생깁니다. 문자, 카카오톡, 이메일, 내용증명 등 어떤 수단을 쓰든 계약 주소와 종료 의사가 분명해야 하고, 상대방에게 전달된 사실을 입증할 수 있는 기록을 남기는 것이 중요합니다. 특정 수단만 효력이 있다고 단정할 필요는 없습니다.
계약갱신요구권과 묵시적 갱신을 혼동하지 않기
계약갱신요구권은 임차인이 법이 정한 요건에 따라 갱신을 요구하는 제도이고, 묵시적 갱신은 정해진 시기까지 별도의 의사표시가 없어 동일 조건으로 계약이 이어지는 경우입니다. 갱신 의사를 명시적으로 보낼 예정이라면 계약갱신청구권 문자 작성 기준을 따로 확인하는 편이 좋습니다.
이사 전 마지막 점검
- 현재 계약이 최초 계약인지, 묵시적 갱신인지 확인합니다.
- 만료일에 맞춰 종료하려면 임차인은 늦어도 2개월 전까지 의사를 도달시킵니다.
- 묵시적 갱신 후라면 도달일부터 3개월을 계산합니다.
- 보증금 반환 일정과 새집 잔금일을 같은 달력에서 맞춥니다.
- 보증금이 반환되지 않은 채 이사해야 한다면 임차권등기명령 등 권리보전 절차를 확인합니다.
연장 계약서 작성 여부까지 함께 고민 중이라면 전세계약 연장 계약서 확인사항도 함께 볼 수 있습니다.
