전세 계약금 입금 전에는 ‘보증금의 몇 퍼센트가 적당한가’보다 계약 상대방과 주택의 권리관계가 맞는지, 계약이 무산될 때 계약금을 어떻게 처리할지를 먼저 확인해야 합니다. 계약금 액수는 당사자 합의에 따라 달라질 수 있으므로 10% 같은 비율을 법정 기준처럼 이해하면 안 됩니다.
소유자와 계약 상대방부터 맞춰보세요
등기사항증명서에서 현재 소유자를 확인하고 계약서의 임대인과 비교합니다. 대리인이 계약한다면 신분만 확인할 것이 아니라 임대차 계약 체결과 계약금 수령에 관한 위임 범위를 확인해야 합니다. 계약금 송금 직전에도 임대인 이름과 수령 계좌의 예금주를 비교하고, 제3자 계좌를 요청받았다면 그 이유와 권한을 문서로 확인하는 편이 좋습니다.
등기 권리관계는 계약금 전과 잔금 전에 각각 확인
소유권 외에도 근저당권·압류 등 보증금 회수에 영향을 줄 수 있는 권리를 확인합니다. 계약 체결 시 확인했다고 끝내지 말고 잔금일까지 변동 가능성이 있으므로 큰돈을 지급하는 각 단계에서 다시 확인하는 습관이 필요합니다. 등기상 권리가 많다는 이유만으로 계약의 안전 여부를 단정할 수는 없으므로 보증금 규모와 선순위 권리를 함께 봐야 합니다.
대출·보증·권리말소 조건은 입금 전에 특약으로
전세대출 승인, 반환보증 가입 가능 여부, 기존 담보권 말소처럼 계약 진행 여부에 결정적인 조건이 있다면 구두 약속으로 두지 말고 계약서나 합의문에 조건과 계약금 반환 기준을 구체적으로 적는 것이 중요합니다. 민법 제565조에 따라 계약금은 별도 약정이 없으면 일정한 요건 아래 해약금 성격을 가질 수 있으므로, 단순 변심과 조건 불성립을 같은 경우로 보면 안 됩니다.
가계약금이라는 이름만으로 반환 여부가 정해지지 않습니다
‘가계약금’이라는 명칭을 붙였다고 언제나 자유롭게 돌려받을 수 있거나, 반대로 항상 몰취되는 것은 아닙니다. 목적물, 보증금, 계약기간 등 주요 조건에 어느 정도 합의했는지와 반환 약정이 무엇인지에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 계약이 깨졌을 때 기준은 전세 계약금 반환 기준에서 이어서 확인할 수 있습니다.
입금 뒤에는 증빙을 보관하고 신고 의무는 별도로 확인
송금 메모와 이체확인증, 계약서, 문자 합의 내용을 함께 보관합니다. 주택 임대차 신고는 계약금 입금일 자체가 아니라 법에서 정한 지역·금액 요건에 해당하는 임대차계약 체결 여부를 기준으로 확인해야 합니다. 국토교통부 부동산거래관리시스템은 신고 대상 계약의 경우 계약체결일부터 30일 이내 신고하도록 안내합니다. 이후 잔금 단계에서는 전세 잔금 지급 전 체크를 다시 확인하는 것이 좋습니다.
