전세 계약금을 보낸 뒤 계약을 진행하지 못하게 되면 ‘집주인이 계약금을 돌려줘야 하나’가 가장 큰 쟁점이 됩니다. 계약금은 단순 보관금이 아니라 계약 체결과 해제에 영향을 주는 금액이므로 누가 왜 계약을 끝내는지, 이행에 착수했는지, 별도 특약이 있는지를 함께 봐야 합니다.
계약금은 원칙적으로 해약금 성격을 가질 수 있습니다
민법 제565조는 당사자 사이에 다른 약정이 없으면 한쪽이 이행에 착수하기 전까지 계약금을 준 사람은 이를 포기하고, 받은 사람은 그 배액을 상환해 계약을 해제할 수 있다고 정합니다. 민법 제567조는 이 규정을 매매 외의 유상계약에도 준용하므로 주택 임대차에서도 계약금 문제를 판단할 때 중요한 기준이 됩니다.
임차인 변심이면 자동 반환되는 것이 아닙니다
임차인이 단순히 마음을 바꿔 계약을 진행하지 않는 경우 계약금이 당연히 전액 반환된다고 볼 수는 없습니다. 반대로 임대인이 계약을 해제하려는 경우에도 언제나 배액상환이 가능한 것은 아니고, 이미 상대방이 이행에 착수했는지와 계약서 특약을 확인해야 합니다. 따라서 ‘임대인이 취소하면 무조건 두 배’ 같은 문구도 상황을 생략한 설명입니다.
대출 불가·권리문제는 특약 문구가 중요합니다
전세대출 승인, 반환보증 가입, 기존 근저당 말소 같은 조건을 계약의 전제로 삼으려면 계약서에 조건과 반환 범위를 구체적으로 남기는 편이 분쟁을 줄입니다. 계약금 입금 전 단계의 확인사항은 전세 계약금 입금 전 체크사항에서 이어서 확인할 수 있습니다.
반환 분쟁이 생기면 계약서와 지급 기록부터 정리
반환 여부는 계약금 명칭만으로 결정되지 않습니다. 계약서, 특약, 송금 내역, 문자·메신저 합의, 중도금 지급 여부 등 계약 진행 경위를 함께 정리해야 합니다. 계약금 반환을 요구할 때도 ‘법적 의무가 약하다’거나 ‘항상 전액 반환이 원칙’처럼 단정하기보다, 해제 원인과 약정을 기준으로 판단해야 합니다.
계약금 보내기 전 확인할 순서
- 소유자와 계약 상대방이 일치하는지 확인합니다.
- 계약 목적물·보증금·계약기간·입주일을 확정합니다.
- 대출·보증·권리정리 조건이 중요하면 반환 특약을 구체적으로 적습니다.
- 계약금 액수와 지급일을 계약서에 남깁니다.
- 잔금 단계에서는 다시 권리관계와 인도 조건을 확인합니다.
이후 잔금 지급까지 진행한다면 전세 잔금 지급 전 확인사항도 함께 점검하는 것이 좋습니다.
