임대인이 전세계약 연장을 거절했을 때는 먼저 단순 재계약 협상이 결렬된 것인지, 임차인이 법정 계약갱신요구권을 행사했는데 거절당한 것인지를 구분해야 합니다. 주택임대차보호법 제6조의3은 계약갱신요구권 행사에 대한 거절 사유를 따로 정하고 있으므로 모든 ‘연장 거절’을 같은 법적 문제로 보면 안 됩니다.
계약갱신요구권을 실제로 행사했는지 확인하세요
제6조의3에 따른 갱신요구는 법이 정한 기간 안에 행사해야 하며 임차인은 이 권리를 1회 행사할 수 있습니다. 단순히 “연장 가능한가요?”라고 문의한 것과 “주택임대차보호법상 계약갱신요구권을 행사해 갱신을 요구합니다”라고 명확히 의사표시한 것은 분쟁에서 의미가 달라질 수 있습니다. 문자·메신저·내용증명 등 수단 자체보다 내용과 상대방에게 도달한 사실을 남기는 것이 중요합니다.
임대인은 법정 사유가 있으면 거절할 수 있습니다
현행 제6조의3은 2기 차임액에 이를 정도의 연체, 거짓이나 부정한 방법의 임차, 상당한 보상을 전제로 한 합의, 무단 전대, 고의·중과실 파손, 목적물 멸실, 일정한 철거·재건축 사유, 임대인 또는 직계존속·직계비속의 실제 거주, 그 밖의 중대한 의무 위반 등을 거절 사유로 규정합니다. 따라서 ‘집주인은 어떤 경우에도 갱신을 거절할 수 없다’거나 반대로 ‘집주인이 싫다고 하면 끝’이라고 단정하면 모두 부정확합니다.
실거주를 이유로 거절했다면 이후 제3자 임대를 확인할 수 있습니다
법은 임대인이 본인 또는 직계존속·직계비속의 실제 거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤, 갱신됐을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대한 경우 손해배상 책임을 규정합니다. 손해배상액은 법이 정한 세 가지 기준 중 큰 금액을 적용하는 구조입니다. 단순히 집을 매도했다는 사실만으로 곧바로 손해배상이 확정되는 것은 아니므로 사실관계를 구분해야 합니다. 관련 상황은 실거주 갱신거절 후 확인사항에서 더 자세히 볼 수 있습니다.
거절 사유와 의사표시를 문서로 정리하세요
분쟁이 예상되면 갱신요구를 한 날짜와 내용, 임대인의 답변, 거절 이유를 시간순으로 보관합니다. 임대인에게 법에서 정한 거절 사유 중 무엇을 근거로 하는지 확인하고, 구두로만 오간 내용이 있다면 이후 문자나 이메일 등으로 정리해 두는 것이 좋습니다. 갱신 거절 문제와 보증금 미반환 문제는 별개이므로 아직 임대차가 끝나지 않은 단계에서 임차권등기명령을 일반적인 ‘연장 거절 대응책’처럼 쓰면 안 됩니다.
문자부터 명확하게 남기는 것이 출발점입니다
아직 갱신요구를 전달하지 않았다면 계약 만료일과 현재 행사 가능 기간을 확인한 뒤 의사를 분명하게 전달해야 합니다. 거절에 대비해 어떤 내용을 남길지는 계약갱신청구권 거절 대비 문자 기준을 함께 확인하면 됩니다.
