전세계약을 연장한다고 해서 항상 새 계약서를 작성해야 계약이 유효해지는 것은 아닙니다. 주택임대차보호법에는 별도 서면 없이 성립하는 묵시적 갱신이 있고, 임차인이 계약갱신요구권을 행사해 갱신되는 경우도 있습니다. 다만 보증금·차임·기간 등 조건이 달라지거나 나중에 갱신 방식 자체가 쟁점이 될 수 있다면 변경 내용을 서면으로 남기는 것이 분쟁 예방에 유용합니다.
먼저 어떤 방식의 연장인지 적으세요
계약서나 합의서를 작성한다면 기존 계약의 주소와 당사자, 종전 계약일을 특정하고 이번 연장이 단순 합의 재계약인지, 계약갱신요구권 행사에 따른 것인지 구분해 두는 편이 좋습니다. 묵시적 갱신이라면 애초에 새 계약서 없이 법이 정한 요건에 따라 종전 조건으로 계약이 이어질 수 있습니다.
변경 조건은 숫자와 적용일을 명확히 기록하세요
보증금, 차임, 계약기간이 달라졌다면 종전 금액과 새 금액, 증액분, 새 기간의 시작일과 종료일을 구체적으로 적습니다. 기존 특약 중 계속 적용할 조항과 변경·삭제할 조항도 구분하면 해석상 혼선을 줄일 수 있습니다. 인감도장만이 계약의 효력을 만드는 것은 아니므로 ‘인감 날인이 없으면 무효’라고 단정하면 안 됩니다. 당사자의 실제 합의와 이를 입증할 자료가 중요합니다.
보증금 증액 시에는 증액 계약서와 확정일자를 연결하세요
보증금을 올려 재계약하거나 갱신했다면 찾기쉬운 생활법령정보는 증액 부분의 우선변제권을 위해 증액 내용을 담은 임대차계약서를 작성하고 그 계약서에 확정일자를 받아 두도록 안내합니다. 반대로 금액 변동이 없는 모든 연장에 새 확정일자가 있어야만 기존 권리가 유지된다고 설명하는 것은 정확하지 않습니다. 자세한 차이는 연장 시 확정일자 기준에서 확인할 수 있습니다.
임대차 신고 대상인지도 같이 확인하세요
국토교통부는 일정 지역·금액 요건에 해당하는 신규·갱신 임대차계약을 신고 대상으로 안내합니다. 다만 계약금액 변동 없이 기간만 연장한 갱신계약은 신고 대상에서 제외합니다. 신고 대상 계약에서 계약서를 제출해 접수가 완료되면 확정일자가 부여된 것으로 간주될 수 있으므로, 계약서 작성과 신고·확정일자를 별개의 반복 절차로만 생각할 필요는 없습니다.
중개수수료는 고정 금액이나 50대50로 단정하지 마세요
연장 계약서 작성 과정에서 공인중개사가 실제 중개업무를 수행했다면 중개보수 문제는 거래 형태, 지역 조례상 요율 한도, 당사자와 중개사 사이의 구체적 업무에 따라 확인해야 합니다. 단순히 새 종이를 작성했다는 이유만으로 전국 공통 정액 비용이 발생한다고 볼 수 없습니다. 계약 연장의 전체 확인 순서가 필요하다면 전세 계약 연장 체크리스트를 함께 확인하는 것이 좋습니다.
