전세 계약갱신요구권은 임차인이 계약을 더 이어가고 싶을 때 사용할 수 있는 법정 권리입니다. 다만 아무 때나 행사할 수 있는 것은 아니며, 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 안에 의사를 표시해야 합니다. 권리는 1회 행사할 수 있고, 그에 따라 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.
갱신요구는 만료 6개월 전부터 2개월 전까지
주택임대차보호법은 임차인이 정해진 기간 안에 갱신을 요구하면 임대인이 법정 사유 없이 거절하지 못하도록 하고 있습니다. 통보 방법을 특정 형식으로 제한하지는 않지만, 나중에 행사 여부가 다투어질 수 있으므로 문자, 이메일, 내용증명 등 요구 시점과 내용이 남는 방법을 사용하는 편이 안전합니다.
문구는 복잡할 필요가 없습니다. 목적물과 계약 만료일을 특정하고 “주택임대차보호법에 따른 계약갱신요구권을 행사합니다”라는 취지가 분명하게 드러나도록 남기면 됩니다.
1회 행사하면 2년 갱신됩니다
갱신요구권은 1회에 한해 행사할 수 있고, 이 경우 갱신되는 계약기간은 2년입니다. 이전에 묵시적 갱신이나 단순 합의 재계약이 있었다고 해서 곧바로 갱신요구권을 사용한 것으로 보는 것은 아닙니다. 법무부·국토교통부 해설도 묵시적 갱신이나 합의 갱신과 법정 갱신요구권 행사를 구분하고 있습니다.
임대인은 법에서 정한 사유가 있으면 거절할 수 있습니다
갱신요구권이 있다고 해서 무조건 갱신되는 것은 아닙니다. 임차인이 2기 차임액에 해당하는 금액을 연체한 사실이 있거나, 거짓·부정한 방법으로 임차한 경우, 서로 합의해 임대인이 상당한 보상을 제공한 경우, 임차인의 고의·중대한 과실로 주택이 파손된 경우, 철거·재건축 사유가 있는 경우, 임대인 또는 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우 등 법에서 정한 사유가 있으면 거절할 수 있습니다.
특히 실거주를 이유로 거절한 뒤 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대한 경우에는 손해배상 문제가 생길 수 있으므로 실제 사실관계를 확인해야 합니다.
갱신 시 보증금 증액은 5%가 상한입니다
계약갱신요구권에 따라 갱신되는 경우 차임과 보증금은 전 계약과 동일한 조건이 원칙이지만 법이 허용하는 범위에서 증감할 수 있습니다. 증액은 5%를 넘을 수 없고, 5%는 의무 인상률이 아니라 상한입니다. 보증금이 실제로 늘어난다면 증액분의 확정일자와 등기부 권리관계도 함께 확인하는 것이 좋습니다.
갱신요구권으로 연장한 뒤에도 임차인은 해지 통지를 할 수 있습니다
법은 계약갱신요구권에 따라 갱신된 임대차의 해지에도 묵시적 갱신의 해지 규정을 준용합니다. 따라서 임차인은 갱신 후 언제든 임대인에게 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. 단순히 “갱신했으니 다시 2년 동안 절대 못 나간다”거나 “반드시 임대인과 합의해야만 나갈 수 있다”는 설명은 정확하지 않습니다.
보증금이 오르는 경우에는 전세 계약 연장 시 보증금 증액 기준을, 묵시적 갱신과의 차이는 전세 계약기간 2년과 묵시적 갱신에서 함께 확인할 수 있습니다.
