전세계약을 연장할 때 ‘5% 계산’과 ‘복비 계산’을 한꺼번에 섞으면 오히려 헷갈립니다. 보증금 증액은 주택임대차보호법의 증액청구 상한을 보고, 중개보수는 실제로 공인중개사가 갱신계약을 중개했는지를 따로 확인해야 합니다.
1. 보증금 5%는 기존 약정금액에 0.05를 곱합니다
기존 보증금이 2억원이라면 5%는 1천만원이고, 5%를 모두 반영한 금액은 2억1천만원입니다. 법 제7조상 증액청구는 원칙적으로 기존 차임이나 보증금의 20분의 1을 초과할 수 없습니다.
2. 직전 증액 후 1년 이내에는 다시 증액청구할 수 없습니다
5% 상한만 확인하고 증액 시기를 놓치기 쉽습니다. 임대차계약 또는 약정한 차임·보증금의 증액이 있은 뒤 1년 이내에는 다시 증액청구를 할 수 없습니다. 관련 쟁점은 전세계약 갱신 5% 인상 기준에서 이어서 볼 수 있습니다.
3. 보증금을 월세로 바꾸는 계산은 별도입니다
보증금 일부를 월세로 전환할 때는 ‘5% 인상 계산’과 다른 월차임 전환 산정률 제한이 적용됩니다. 기준금리처럼 변동 가능한 숫자를 오래된 글의 고정값으로 사용하면 오류가 생길 수 있으므로 계약 시점의 법정 전환율을 별도로 확인해야 합니다.
4. 직접 갱신하면 중개보수가 자동 발생하지 않습니다
임대인과 임차인이 직접 갱신합의서를 작성했다면 공인중개사가 중개하지 않은 만큼 ‘갱신이라서 복비를 반드시 낸다’고 볼 수 없습니다. 반대로 중개업소에 권리관계 확인, 조건 협상과 계약 체결 중개를 의뢰했다면 중개보수가 발생할 수 있습니다.
5. 중개보수는 한도 안에서 협의합니다
주택 중개보수는 거래예정금액과 지역별 조례의 요율 한도를 기준으로 하고, 한도 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의해 정합니다. 실제 갱신계약에서 복비를 줄이는 방법은 전세계약 연장 복비 확인법에서 별도로 정리할 수 있습니다.
요약하면 5%는 임대료 증액 문제이고 복비는 중개서비스 문제입니다. 두 금액을 별도로 계산하고, 합의된 보증금과 중개보수를 문서에 각각 적어 두는 것이 가장 명확합니다.
