전세계약갱신청구권 거부 통보를 받았다고 곧바로 소송부터 준비할 필요는 없습니다. 먼저 임차인의 갱신요구가 법정 기간 안에 있었는지, 임대인이 주장하는 사유가 주택임대차보호법 제6조의3에 규정된 거절사유에 해당하는지 확인해야 합니다. 그다음 통지 기록과 객관적 자료를 정리하고 필요하면 주택임대차분쟁조정위원회 같은 절차를 검토하는 순서가 실용적입니다.
1. 내 갱신요구가 먼저 유효했는지 확인합니다
계약갱신요구권은 계약기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 행사할 수 있고 1회 행사할 수 있습니다. 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다. 따라서 거부사유를 따지기 전에 계약 만료일과 내가 갱신을 요구한 날짜부터 적어보세요.
문자·메신저로 요구했다면 주택 주소, 계약 만료일, 계약갱신요구권을 행사한다는 취지가 드러나는 기록을 보관하는 것이 좋습니다. 특정 서식의 내용증명만이 유일한 행사방법은 아닙니다.
2. 임대인이 말한 사유가 법정 거절사유인지 확인합니다
법은 차임 2기 상당 연체, 부정한 임차, 보상 후 합의, 무단전대, 고의·중과실 파손, 멸실, 법이 정한 철거·재건축, 임대인 또는 직계존비속의 실제 거주, 그 밖의 중대한 의무위반 등을 갱신거절 사유로 규정합니다.
‘집을 팔 예정이다’, ‘시세보다 전세금이 낮다’, ‘그냥 계약을 끝내고 싶다’는 말만으로 법정 거절사유가 되는 것은 아닙니다. 전체 사유는 계약갱신청구권 거절 9가지 사유에서 조문 기준으로 확인할 수 있습니다.
3. 실거주 거부라면 ‘서류 한 장’보다 이후 사실관계를 봅니다
임대인 또는 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우는 법정 거절사유입니다. 다만 법은 임대인이 주민등록등본이나 실거주 계획서를 임차인에게 미리 제출해야만 거절이 유효하다고 정하지 않습니다.
실거주를 이유로 내보낸 뒤 갱신됐을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대한 경우에는 손해배상 문제가 생길 수 있습니다. 퇴거 후 공식적으로 제3자 임대 여부를 확인하는 방법은 실거주 거절 후 확인 기준에서 볼 수 있습니다.
4. 거부 통보와 관련 자료를 한 묶음으로 보관합니다
분쟁이 생기면 누가 언제 무엇을 말했는지가 중요합니다. 계약서, 갱신요구 문자, 임대인의 거부 통보, 통화·메시지 기록, 임대인이 제시한 거절사유 관련 자료를 시간순으로 정리하세요.
내용증명은 발송 내용과 시점을 남기기 좋은 수단이지만 임대인에게 반드시 내용증명 형식으로 거부해 달라고 요구해야만 법적 판단이 가능한 것은 아닙니다. 의사표시의 내용과 도달 여부를 확인할 수 있는 자료가 핵심입니다.
5. 당사자 협의가 어렵다면 분쟁조정을 검토할 수 있습니다
2026년 현행 주택임대차보호법은 주택임대차와 관련한 분쟁을 심의·조정하기 위해 주택임대차분쟁조정위원회를 두고 있습니다. 차임·보증금 증감, 임대차 기간, 보증금 또는 주택 반환 등 법에서 정한 주택임대차 분쟁의 당사자는 관할 조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다.
다만 조정 신청이 곧바로 상대방에게 강제되는 소송과 같은 것은 아닙니다. 피신청인이 조정절차에 응하지 않는다는 의사를 통지하는 경우 등 법에서 정한 사유에는 신청이 각하될 수 있으므로 조정의 범위와 효력을 확인하고 이용하세요.
6. 실거주 후 제3자 재임대라면 손해배상 산식을 정확히 봅니다
실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대한 경우, 별도 합의가 없다면 법은 ① 갱신거절 당시 환산월차임 3개월분 ② 새 임대차와 종전 임대차의 환산월차임 차액 2년분 ③ 임차인이 입은 실제 손해액 가운데 큰 금액을 기준으로 손해배상액을 정하도록 합니다.
따라서 ‘최대 3개월치’ 또는 ‘무조건 24개월 차액’이라고 단정하면 정확하지 않습니다. 실제 재임대 시점과 정당한 사유, 손해 자료를 함께 확인해야 합니다.
7. 대응 순서를 한눈에 보면
| 순서 | 확인할 내용 |
|---|---|
| 1 | 계약 만료일과 갱신요구일 확인 |
| 2 | 임대인이 주장한 법정 거절사유 확인 |
| 3 | 계약서·문자·통화 등 자료를 시간순으로 보관 |
| 4 | 실거주라면 이후 제3자 재임대 여부 확인 필요성 검토 |
| 5 | 협의가 어렵다면 분쟁조정 또는 법률상담 검토 |
정리: 거부 통보를 받았다고 곧바로 포기하거나 소송할 필요는 없습니다
계약갱신청구권 거부 대응은 임대인의 말이 맞는지 감정적으로 다투는 것보다 법정 요건을 순서대로 확인하는 과정입니다. 내 갱신요구가 유효했는지, 거부사유가 법에 있는지, 사실관계를 뒷받침할 자료가 무엇인지부터 정리하세요. 실거주 거절 후 제3자 재임대가 확인되거나 당사자 협의가 어렵다면 법이 정한 손해배상·분쟁조정 절차를 검토할 수 있습니다.
