계약갱신 거부 실거주 확인 2026｜제3자 재임대·손해배상 기준

임대인이 본인이나 직계존속·직계비속의 실제 거주를 이유로 계약갱신요구를 거절했다면, 임차인은 ‘정말 살고 있는지’ 확인하고 싶을 수 있습니다. 하지만 확정일자 조회나 전입세대 정보 하나만으로 실거주 진위를 자동 판정할 수는 없습니다. 법에서 중요한 것은 갱신거절 당시 실제 거주 의사가 있었는지와 이후 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대했는지입니다.

1. 실거주는 법정 갱신거절 사유입니다

주택임대차보호법 제6조의3은 임대인 또는 임대인의 직계존속·직계비속이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있도록 합니다.

법 조문은 임대인이 갱신거절 전에 주민등록등본이나 ‘실거주 계획서’를 반드시 임차인에게 제출해야 한다고 정하고 있지는 않습니다. 실제 분쟁에서는 거절 당시의 의사와 이후 주택 이용상태 등 여러 사정이 함께 판단될 수 있습니다.

2. 확정일자 정보는 ‘누가 실제 살았는지’를 직접 증명하는 자료가 아닙니다

확정일자 정보제공 제도는 임대차목적물, 확정일자 부여일, 차임·보증금, 임대차기간 등 임대차 정보를 확인하는 제도입니다. 새로운 임대차가 체결됐는지를 확인하는 단서가 될 수 있지만 집주인의 일상적인 실제 거주 사실 자체를 직접 증명하는 제도는 아닙니다.

기존 글처럼 ‘확정일자를 조회하면 집주인 실거주가 확인된다’고 설명하면 제도의 목적을 과장하게 됩니다.

3. 실거주 거절을 당한 종전 임차인은 임대차 정보 요청 자격을 확인할 수 있습니다

주택임대차보호법 제3조의6은 일정한 이해관계인이 확정일자부여기관에 임대차 정보 제공을 요청할 수 있도록 합니다. 시행령은 임대인의 실제 거주 사유로 계약갱신요구가 거절된 임차인이었던 사람을 이해관계인 범위에 포함합니다.

따라서 퇴거 후 제3자 임대가 의심된다면 무단으로 개인정보를 수집하기보다 자신이 법정 정보제공 요청 대상인지 확인하고 공식 절차를 이용하는 방법이 있습니다.

4. 손해배상은 ‘실거주가 거짓이었다’는 말만으로 자동 발생하지 않습니다

법은 임대인이 실제 거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤, 갱신됐을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 손해배상책임을 규정합니다.

따라서 핵심은 퇴거 직후 새로운 임대차가 있었는지, 제3자 임대에 정당한 사유가 있었는지, 원래 갱신됐을 기간이 아직 남아 있는지입니다.

5. 손해배상액은 ‘최대 3개월치’가 아닙니다

별도 손해배상액 합의가 없다면 법은 세 기준 가운데 큰 금액으로 손해배상액을 정하도록 합니다. ① 갱신거절 당시 환산월차임 3개월분, ② 새 임대차의 환산월차임과 종전 환산월차임 차액의 2년분, ③ 갱신거절로 임차인이 입은 실제 손해액입니다.

따라서 ‘월세 3개월분 또는 2년 차액 중 큰 금액’만 적는 것도 완전한 설명이 아닙니다. 실제 손해액이 더 크다면 세 번째 기준도 비교해야 합니다.

6. 새 집주인이 실거주를 주장하는 경우에는 소유권 승계 시점도 봅니다

대법원은 주택을 양수해 임대인의 지위를 승계한 사람도 법정 기간 안에서 본인의 실제 거주를 이유로 갱신요구를 거절할 수 있다고 판단했습니다. 따라서 집이 매매된 경우에는 기존 임대인과 새 소유자의 통지 시점, 소유권 취득 시점, 계약 만료일을 함께 확인해야 합니다.

매매와 갱신청구권의 관계는 전세 집 매매와 갱신청구권에서 확인할 수 있습니다.

7. 실거주 거절 후 보관할 자료

법정 거절사유 전체는 계약갱신청구권 거절 9가지 사유에서 확인하세요.

정리: ‘전입 여부’ 하나보다 제3자 재임대와 법정 절차를 봅니다

실거주 갱신거절의 진위를 확인할 때는 확정일자나 전입 정보 하나만으로 결론내리지 않는 것이 좋습니다. 갱신요구와 거절 기록을 보관하고, 퇴거 후 법이 허용하는 임대차 정보제공 절차를 통해 제3자 재임대 여부를 확인할 수 있습니다. 실제 거주를 이유로 내보낸 뒤 정당한 사유 없이 다시 임대한 경우에는 법정 손해배상 기준을 검토할 수 있습니다.