전세 계약금을 보증금의 5%로 할지 10%로 할지는 법에 정해진 비율이 아닙니다. 당사자가 협의해 정할 수 있고, 중요한 것은 비율 자체보다 계약금이 어떤 성격인지, 언제 계약을 해제할 수 있는지, 대출 불가·권리변동 같은 반환조건을 특약으로 어떻게 정했는지입니다.
1. 전세 계약금에 법정 5%·10% 기준은 없습니다
민법은 임대차계약의 계약금을 보증금의 몇 %로 해야 한다고 정하지 않습니다. 5%나 10%는 거래 과정에서 당사자가 선택할 수 있는 금액일 뿐, 어느 비율이 법적으로 더 안전하거나 더 강한 계약을 만드는 것은 아닙니다.
계약금이 작으면 초기 자금 부담이 줄고, 크면 계약 해제 시 포기·배액상환 금액이 커질 수 있습니다. 자신의 자금계획과 잔금 일정, 대출 가능 여부를 함께 보고 결정하세요.
2. 계약금은 특별한 약정이 없으면 해약금 성격을 가질 수 있습니다
민법 제565조와 제567조에 따라 유상계약에서 계약금 등이 교부된 경우 특별한 약정이 없으면 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지 교부자는 계약금을 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환해 계약을 해제할 수 있는 해약금 법리가 적용될 수 있습니다.
따라서 ‘임차인이 파기하면 언제나 계약금 몰수, 임대인이 파기하면 언제나 무조건 2배 지급’이라는 문장만 외우기보다 상대방이 이미 이행에 착수했는지, 별도 특약이 있는지, 계약금이 실제 교부됐는지를 함께 봐야 합니다.
3. 계약금과 위약금은 자동으로 같은 것이 아닙니다
대법원은 계약금이 해약금 성질을 가질 수 있지만, 당사자가 위약 시 계약금을 위약금으로 하기로 한 특약이 없다면 계약금이 당연히 손해배상액의 예정이 되는 것은 아니라고 판단해 왔습니다.
계약서에 ‘계약금을 위약금으로 한다’, ‘채무불이행 시 계약금 상당액을 손해배상액으로 한다’ 같은 조항이 있다면 민법 제398조의 손해배상액 예정과 함께 검토해야 합니다.
4. 대출 불가 시 계약금을 돌려받고 싶다면 조건을 구체적으로 적습니다
전세대출이 안 나오면 계약금을 반환하기로 하려면 단순히 ‘대출 불가 시 반환’이라고 쓰는 것보다 어떤 대출인지, 얼마 이상 승인이 필요한지, 임차인의 단순 변심이나 서류 미제출은 제외하는지, 언제까지 심사를 받아야 하는지를 구체화하는 편이 좋습니다.
특약이 없으면 ‘대출이 예상보다 적게 나왔다’는 사정만으로 계약금을 자동 반환받는다고 단정할 수 없습니다. 대출심사 전 계약을 서두르는 경우일수록 특약 문구가 중요합니다.
5. 등기 권리변동·세금 문제도 계약금 반환 특약으로 정할 수 있습니다
계약 후 잔금 전까지 새로운 근저당권이나 가압류가 설정되는 경우, 임대인의 체납이나 소유권 문제가 확인되는 경우처럼 임차인이 계약을 계속하기 어려운 사정을 미리 특약으로 정할 수 있습니다.
이때 ‘문제가 생기면 반환’이라는 추상적 표현보다 어떤 권리변동을 금지하는지, 위반 시 계약을 해제하고 계약금을 전액 반환하는지 등을 명확히 적는 것이 분쟁을 줄이는 데 도움이 됩니다.
6. 5%와 10%를 비교할 때는 이 네 가지를 봅니다
| 항목 | 확인할 내용 |
|---|---|
| 초기 자금 | 계약 시 바로 낼 수 있는 금액 |
| 잔금 일정 | 대출·기존 보증금 반환 시점과 맞는지 |
| 해약금 위험 | 계약 해제 시 포기·배액상환 규모 |
| 특약 | 대출 불가·권리변동·반환 사유를 구체적으로 기재했는지 |
7. 가계약금도 이름만 보고 판단하지 않습니다
‘가계약금’이라는 이름으로 일부 금액만 송금했더라도 계약의 목적물, 보증금, 당사자, 계약체결 의사 등 구체적 합의 내용에 따라 법적 평가가 달라질 수 있습니다. 단지 본계약서를 아직 쓰지 않았다는 이유만으로 언제든 전액 반환되는 돈이라고 단정하지 않는 것이 좋습니다.
계약금을 송금하기 전에는 임대인과 소유자가 일치하는지 확인하고, 핵심 조건과 반환 특약을 문자나 계약서 등으로 남겨두세요.
8. 계약금과 중도해지 위약금은 별도 문제입니다
입주 전 계약금 해제와 입주 후 임대차기간 중 중도해지는 같은 문제가 아닙니다. 중도해지 위약금의 고정 비율이 궁금하다면 전세계약 중도해지 위약금 2026에서 별도로 확인하세요.
정리: 계약금 비율보다 ‘해제 조건’을 먼저 합의하세요
전세 계약금은 5%나 10%로 법정된 것이 아닙니다. 계약금의 해약금 성격은 이행 착수 시점과 특약에 따라 달라질 수 있고, 위약금·손해배상액 예정과도 구분해야 합니다. 대출 불가나 잔금 전 권리변동이 걱정된다면 계약금 액수만 낮추기보다 반환 가능한 조건을 구체적으로 계약서에 적는 것이 더 중요합니다.
