전세계약갱신청구권을 임대인이 마음대로 거절할 수 있는 것은 아닙니다. 2026년 현행 주택임대차보호법 제6조의3은 임대인이 갱신요구를 거절할 수 있는 사유를 구체적으로 규정하고 있습니다. 기존 글처럼 ‘5대 사유’로 축약하면 빠지는 항목이 생기므로, 법 조문에 따라 9개 유형을 기준으로 확인하는 편이 정확합니다.
1. 2기의 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우
임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있다면 임대인은 갱신요구를 거절할 수 있습니다. ‘2회 연체’라는 횟수보다 법 문구인 2기의 차임액에 이르는 연체인지가 중요합니다.
전세처럼 월 차임이 없는 계약에서는 이 사유가 실제로 문제되는 방식이 월세·반전세와 다를 수 있습니다. 자신의 계약 형태와 미납 항목을 구분해서 봐야 합니다.
2. 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 주택을 임차한 경우도 갱신거절 사유입니다. 단순한 의견 충돌이나 생활상 불편을 이 조항으로 확대해석하기보다는 실제 임차 과정의 부정행위가 있었는지 사실관계를 확인해야 합니다.
3. 상당한 보상을 제공하고 당사자가 합의한 경우
임대인과 임차인이 합의하고 임대인이 상당한 보상을 제공한 경우에는 갱신하지 않는 합의가 가능합니다. 중요한 것은 임대인이 일방적으로 ‘이사비를 줄 테니 나가라’고 통보하는 것과 당사자가 실제 합의한 경우를 구분하는 것입니다.
합의한다면 금액, 지급시기, 퇴거일과 보증금 반환일을 문서로 남기는 편이 분쟁 예방에 도움이 됩니다.
4. 임대인 동의 없이 전대한 경우
임차인이 임대인의 동의 없이 주택 전부 또는 일부를 다른 사람에게 전대한 경우에도 거절사유가 될 수 있습니다. 가족 동거, 일시적 방문, 실제 전대는 법률관계가 다를 수 있으므로 단순히 다른 사람이 거주한다는 사실 하나만으로 결론내리지 않는 것이 좋습니다.
5. 고의나 중대한 과실로 주택을 파손한 경우
임차인이 주택 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우도 법정 거절사유입니다. 통상의 사용으로 생긴 노후·마모와 고의·중과실 파손은 구분해야 하므로 입주·퇴거 당시 사진과 수리내역이 중요할 수 있습니다.
6. 주택이 멸실돼 임대차 목적을 달성할 수 없는 경우
주택 전부 또는 일부가 멸실돼 계속 거주라는 임대차 목적을 달성할 수 없는 경우에는 갱신거절이 가능합니다. 단순한 수리 필요와 실제 거주가 불가능한 정도의 멸실은 같은 개념이 아닙니다.
7. 법이 정한 철거·재건축을 위해 점유 회복이 필요한 경우
모든 ‘리모델링 예정’이 갱신거절 사유가 되는 것은 아닙니다. 법은 계약 체결 당시 공사시기·소요기간 등을 구체적으로 고지한 철거·재건축, 노후·훼손 등으로 안전사고 우려가 있는 경우, 다른 법령에 따라 철거·재건축이 이뤄지는 경우를 규정합니다.
따라서 임대인이 단순히 ‘수리할 예정’이라고 말한 경우에는 법 조문의 요건과 실제 계획을 구분해 확인해야 합니다.
8. 임대인 또는 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우
가장 분쟁이 많은 사유가 실거주입니다. 법은 임대인 본인뿐 아니라 임대인의 직계존속·직계비속이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우를 갱신거절 사유로 규정합니다.
법 조문은 ‘주민등록등본을 미리 제출해야만 거절이 유효하다’처럼 특정 증빙서류를 일률적으로 요구하지 않습니다. 분쟁이 생기면 실거주 의사가 실제였는지, 이후 실제 사용 상태가 어땠는지 등 구체적 사실관계가 판단 대상이 될 수 있습니다.
9. 그 밖에 임차인의 현저한 의무위반 등 중대한 사유가 있는 경우
법은 앞의 사유 외에도 임차인이 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우를 규정합니다. 가벼운 다툼이나 임대인의 단순한 불편만으로 자동 적용되는 조항은 아니므로 구체적인 계약 위반 내용과 정도를 살펴봐야 합니다.
실거주를 이유로 내보낸 뒤 다른 사람에게 임대했다면
임대인이 본인 또는 직계존비속 실거주를 이유로 갱신을 거절했지만, 갱신됐을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대한 경우에는 손해배상책임이 발생할 수 있습니다.
법은 별도 손해배상액 합의가 없다면 ① 갱신거절 당시 환산월차임 3개월분 ② 제3자에게 새로 임대해 얻은 환산월차임과 종전 환산월차임 차액의 2년분 ③ 실제 손해액 가운데 큰 금액을 기준으로 손해배상액을 정하도록 규정합니다. 기존 글처럼 ‘최대 3개월치’라고 적으면 오히려 법정 기준을 축소하게 됩니다.
전 임차인은 임대차 정보 제공을 요청할 수 있는 경우가 있습니다
주택임대차보호법 제3조의6은 주택 임대차에 이해관계가 있는 사람이 확정일자부여기관에 확정일자, 차임·보증금 등의 정보 제공을 요청할 수 있도록 하고 있습니다. 시행령은 실거주 사유로 갱신이 거절된 임차인이었던 사람도 이해관계인 범위에 포함합니다.
따라서 실거주 거절 후 제3자 임대가 의심된다면 무단으로 개인정보를 수집하기보다 법이 허용하는 임대차 정보 제공 절차를 확인하는 방법이 있습니다.
거부 통보를 받았을 때 확인 순서
| 순서 | 확인할 내용 |
|---|---|
| 1 | 내가 갱신요구를 법정 기간 안에 했는지 |
| 2 | 임대인이 주장한 사유가 제6조의3 거절사유에 해당하는지 |
| 3 | 문자·내용증명·계약서 등 의사표시 자료를 보관했는지 |
| 4 | 실거주 거절이라면 이후 제3자 임대 여부 확인이 필요한지 |
| 5 | 분쟁이 예상되면 주택임대차분쟁조정·법률상담 등 절차를 검토할지 |
갱신청구권의 행사시기와 5% 기준은 전세 계약갱신청구권 2026 기본 가이드에서 함께 확인할 수 있습니다.
정리: ‘5가지’가 아니라 법정 사유 전체를 확인하세요
2026년 계약갱신청구권 거절은 실거주 하나만 보는 문제가 아닙니다. 제6조의3에는 차임 연체, 부정 임차, 합의·보상, 무단전대, 고의·중과실 파손, 멸실, 철거·재건축, 실거주, 기타 중대한 의무위반 등 9개 유형이 규정돼 있습니다. 특히 실거주를 이유로 거절한 뒤 제3자에게 재임대하면 법정 손해배상 문제가 생길 수 있으므로 거절사유와 이후 사실관계를 구분해 확인하는 것이 중요합니다.
