전세 계약갱신청구권은 임차인이 주택임대차계약의 갱신을 요구할 수 있도록 주택임대차보호법이 보장한 권리입니다. 2026년 현행법 기준으로 핵심은 1회 행사, 갱신기간 2년, 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 행사입니다. 임대인은 법에서 정한 거절사유가 없다면 갱신요구를 거절할 수 없습니다.
1. 갱신청구권은 1회만 행사할 수 있고 갱신기간은 2년입니다
주택임대차보호법 제6조의3 제2항은 임차인이 계약갱신요구권을 1회 행사할 수 있고, 그에 따라 갱신되는 임대차의 존속기간을 2년으로 봅니다. 따라서 최초 2년 계약 후 갱신청구권을 행사하면 법이 보장하는 갱신요구권으로 2년을 더 확보하는 구조입니다.
다만 당사자가 합의해 추가로 계약을 연장하는 것까지 법이 금지하는 것은 아닙니다. ‘갱신청구권은 1회’라는 말은 임대인에게 법적으로 갱신을 요구할 수 있는 횟수를 뜻합니다.
2. 행사 시기는 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지입니다
현행 제6조와 제6조의3에 따르면 갱신요구는 계약기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 해야 합니다. 만료 직전 아무 때나 요구할 수 있는 것이 아니므로 계약 만료일을 먼저 확인하는 것이 중요합니다.
예를 들어 계약이 12월 31일 끝난다면 법정 기간을 계산해 그 안에서 갱신 의사를 임대인에게 도달시키는 것이 안전합니다. 날짜 계산에 애매함이 있다면 마지막 날까지 미루지 않는 편이 좋습니다.
3. 문자·카카오톡도 ‘도달과 내용’을 입증할 수 있어야 합니다
법은 갱신요구를 반드시 특정 서식이나 내용증명으로만 하도록 정하고 있지 않습니다. 중요한 것은 임차인의 갱신 의사가 임대인에게 전달됐는지와 그 시점을 나중에 확인할 수 있는지입니다.
문자나 메신저를 이용한다면 ‘계약갱신요구권을 행사해 계약 갱신을 요구한다’는 취지와 주택·계약 만료일을 명확히 적고, 발송·수신 기록을 보관하세요. 분쟁 가능성이 크다면 내용증명 등 도달 사실을 더 명확히 남길 수 있는 방법을 함께 검토할 수 있습니다.
4. 임대료·보증금 증액은 갱신 시 제7조 범위 안에서 가능합니다
갱신청구권을 행사하면 원칙적으로 종전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 다만 차임과 보증금은 주택임대차보호법 제7조 범위에서 증감할 수 있습니다.
제7조는 증액청구가 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1, 즉 5%를 초과할 수 없도록 하고, 임대차계약 또는 직전 증액 후 1년 이내에는 다시 증액청구를 할 수 없도록 규정합니다. 지자체 조례가 법정 범위 안에서 상한을 달리 정할 수 있다는 예외도 있습니다.
5. 임대인이 거절할 수 있는 사유는 법에 구체적으로 열거돼 있습니다
임대인이 갱신요구를 거절할 수 있는 사유는 ‘실거주·재건축·연체 세 가지’만 있는 것이 아닙니다. 제6조의3 제1항은 다음과 같은 사유들을 규정합니다.
- 2기의 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
- 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
- 상당한 보상을 제공하고 서로 합의한 경우
- 임대인 동의 없이 전대한 경우
- 고의나 중대한 과실로 주택을 파손한 경우
- 주택이 멸실돼 임대차 목적을 달성할 수 없는 경우
- 법이 정한 철거·재건축 필요가 있는 경우
- 임대인 또는 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우
- 그 밖에 임차인의 현저한 의무 위반 등 중대한 사유가 있는 경우
각 사유는 실제 사실관계에 따라 판단되므로 ‘임대인이 말만 하면 거절 가능’ 또는 ‘반드시 특정 서류 한 장을 제출해야만 유효’라고 단순화하기 어렵습니다. 거부사유별 자세한 정리는 계약갱신청구권 거절사유 확인에서 이어서 볼 수 있습니다.
실거주를 이유로 거절한 뒤 제3자에게 임대하면 손해배상 문제가 생길 수 있습니다
임대인 또는 직계존속·직계비속의 실제 거주를 이유로 갱신을 거절했는데, 갱신됐을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대한 경우 법은 임대인의 손해배상책임을 규정합니다.
손해배상액은 별도 합의가 없다면 법이 정한 세 가지 기준 중 큰 금액으로 산정하도록 규정돼 있습니다. 따라서 실거주 거절을 둘러싼 분쟁에서는 거절 당시 의사표시와 이후 실제 임대 여부를 확인할 수 있는 자료를 보관하는 것이 중요합니다.
갱신청구권으로 갱신한 뒤 임차인이 나가고 싶다면
제6조의3 제4항은 갱신된 임대차의 해지에 제6조의2를 준용합니다. 이에 따라 임차인은 갱신 후에도 언제든 임대인에게 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 발생합니다.
계약 해지 통보 시기와 증거를 남기는 방법은 전세 계약 해지 통보 절차에서 별도로 확인할 수 있습니다.
묵시적 갱신과 계약갱신요구권은 다릅니다
계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인과 임차인이 갱신거절이나 조건변경 통지를 하지 않으면 제6조에 따라 종전과 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 될 수 있습니다. 이것과 임차인이 명시적으로 제6조의3의 계약갱신요구권을 행사하는 것은 구분해야 합니다.
묵시적 갱신이 됐다는 이유만으로 ‘임대료 5% 제한이 사라진다’고 단정하는 것도 정확하지 않습니다. 임대료 증액청구에는 제7조가 별도로 적용됩니다.
정리: 시기·횟수·거절사유를 정확히 구분하세요
2026년 전세 계약갱신청구권의 기본은 ① 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 ② 1회 행사 ③ 갱신기간 2년 ④ 차임·보증금 증액은 제7조 범위 ⑤ 임대인은 법정 거절사유가 있을 때만 거절 가능입니다. 의사표시는 형식보다 실제 도달과 증거가 중요하며, 실거주 거절 후 제3자 임대에는 손해배상 규정도 있습니다.
