임대인은 본인이나 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우 계약갱신요구를 거절할 수 있습니다. 그러나 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대하면 법에서 정한 손해배상 책임이 문제될 수 있습니다.
1. 먼저 갱신요구와 거절 사유를 기록합니다
임차인이 법정 기간 안에 갱신요구권을 행사했는지, 임대인이 실거주를 이유로 거절했다는 사실이 확인되어야 합니다. 문자·이메일·내용증명 등 기존 대화를 날짜순으로 보관하세요.
2. ‘실거주하지 않았다’보다 제3자 재임대 여부가 중요합니다
법 제6조의3 제5항은 실거주 거절 후 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우를 손해배상 대상으로 규정합니다. 단순히 집이 한동안 비어 있었다는 사실만으로 곧바로 법정 손해배상 요건이 충족됐다고 단정할 수는 없습니다.
3. 재임대 사실은 적법한 자료로 확인합니다
새 임대차 광고, 공개된 임대차 정보, 당사자가 합법적으로 확보한 자료 등을 정리할 수 있습니다. 무단침입이나 사생활 침해 방식으로 증거를 수집하면 다른 문제가 생길 수 있습니다. 실거주 확인 쟁점은 실거주 거절 확인법에서 이어서 볼 수 있습니다.
4. 손해배상액은 법정 세 가지 중 큰 금액을 봅니다
별도 손해배상 예정 합의가 없다면 법은 ① 거절 당시 환산월차임 3개월분, ② 새 임대차의 환산월차임과 기존 환산월차임 차액의 2년분, ③ 갱신거절로 임차인이 실제 입은 손해액 중 큰 금액을 기준으로 정합니다. ‘3개월분에 이사비와 복비가 자동 추가’되는 공식은 아닙니다.
5. 내용증명은 증거수단이지 소송의 필수 전제는 아닙니다
배상요구 내용을 명확히 남기기 위해 내용증명을 보낼 수 있지만 모든 소송에서 반드시 먼저 보내야 하는 것은 아닙니다. 사실관계와 금액이 다투어진다면 주택임대차분쟁조정이나 법률상담을 검토할 수 있습니다. 대응 순서는 갱신거절 대응 순서와 함께 보세요.
실거주 거절 분쟁은 ‘거짓말 같아 보인다’는 인상보다 갱신요구, 거절사유, 제3자 재임대 시점과 정당한 사유를 입증하는 것이 핵심입니다. 감정적인 대응보다 시간순 자료를 보존하는 것이 우선입니다.
