전세 계약을 끝낼 때 가장 많이 헷갈리는 부분은 ‘언제 통보해야 하는가’입니다. 2026년 현행 주택임대차보호법에서는 계약 만료 전 갱신하지 않겠다는 통지와 묵시적 갱신 후 해지 통지의 기준이 다릅니다. 여기에 계약기간 중 중도퇴거, 보증금 반환까지 섞이면 계산이 달라지므로 상황을 나눠 봐야 합니다.
1. 계약 만료로 끝내려면 임차인은 늦어도 2개월 전까지 의사를 전달합니다
주택임대차보호법 제6조는 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 갱신하지 않겠다는 뜻을 통지하지 않으면 묵시적 갱신이 될 수 있다고 규정합니다. 임대인의 경우에는 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 갱신거절이나 조건변경 통지를 해야 합니다.
따라서 임차인에게 ‘반드시 6개월 전부터 2개월 전 사이에만 해지 통보를 해야 한다’고 설명하는 것은 정확하지 않습니다. 핵심은 임차인의 비갱신 의사가 늦어도 계약 종료 2개월 전까지 임대인에게 도달하는 것입니다.
2. 통보는 문자·메신저·내용증명 중 ‘도달을 입증할 수 있는 방법’으로 남깁니다
법은 계약 종료 통지를 특정 양식으로만 하도록 정하지 않습니다. 문자나 메신저를 사용한다면 주택 주소, 계약 종료일, 계약을 갱신하지 않고 만료일에 종료하겠다는 뜻을 분명하게 적고 발송·수신 기록을 보관하는 것이 좋습니다.
내용증명은 발송한 문서의 내용과 발송 사실을 남기는 수단이지만 상대방에게 실제 도달했는지까지 항상 자동으로 증명하는 것은 아닙니다. 중요한 분쟁이 예상된다면 등기우편 배달조회 등 도달 자료도 함께 관리하세요.
3. 이미 묵시적 갱신됐다면 임차인은 언제든 해지 통지를 할 수 있습니다
계약 만료 전에 필요한 통지를 하지 않아 묵시적 갱신이 된 경우, 임차인은 언제든 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있습니다. 다만 제6조의2에 따라 해지는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.
‘3개월 전에 통보해야만 해지 신청 자체가 가능하다’기보다, 임차인은 언제든 통지할 수 있고 그 통지가 도달한 뒤 3개월이 지나야 계약 종료 효력이 생긴다고 이해하는 것이 정확합니다. 계약갱신요구권으로 갱신된 계약도 제6조의3 제4항이 이 규정을 준용합니다.
4. 고정기간 계약 중 중도퇴거는 묵시적 갱신과 다릅니다
아직 최초 계약기간이 남아 있는데 개인 사정으로 먼저 나가려는 경우에는 묵시적 갱신 후 해지의 3개월 규칙을 그대로 적용할 수 없습니다. 계약서에 중도해지권이 있거나 당사자가 합의하는 경우, 또는 법률상 별도 해지사유가 있는 경우가 아니라면 임차인이 원하는 날짜에 일방적으로 계약을 끝낼 수 있다고 단정하기 어렵습니다.
실무에서는 새 임차인 입주 시점, 중개보수, 공실기간 등을 두고 합의하는 경우가 많습니다. 하지만 ‘중도퇴거하면 기존 임차인이 중개수수료를 무조건 부담한다’는 법정 규칙이 있는 것은 아닙니다. 계약 특약과 당사자 합의, 실제 손해를 확인해야 합니다.
5. 계약이 끝났는데 보증금을 못 받았다면 이사 전에 권리보전 방법을 확인합니다
주택임대차보호법 제3조의3은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인이 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 하고 있습니다. 임차권등기가 완료되면 이사와 전입신고 이전으로 기존 대항력·우선변제권을 잃는 위험을 줄이는 데 중요한 역할을 합니다.
보증금을 받지 못한 상태에서 먼저 전출해야 한다면 단순히 내용증명만 보내고 이사하기보다 임차권등기명령의 필요성을 확인하세요. 최근 대법원 결정도 임대차 종료 후 점유를 이미 상실했더라도 보증금이 반환되지 않았다면 법이 정한 요건에서 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 판단했습니다.
보증금 반환과 주택 인도는 함께 정리합니다
대법원 판례는 임대차 종료 후 임차인의 목적물 인도의무와 임대인의 보증금 반환의무가 동시이행 관계에 있다고 봅니다. 실제 퇴거일에는 열쇠·비밀번호 인도, 시설 상태 확인, 관리비·공과금 정산과 보증금 반환 시점을 함께 맞추는 것이 좋습니다.
보증금 반환이 늦어지는 경우의 구체적 절차는 전세 해지 통보와 증빙 방법에서 이어서 확인할 수 있습니다.
집이 매매됐다고 임대차가 자동 종료되는 것은 아닙니다
기존 글에는 집주인이 주택을 매각하면 세입자에게 별도 해지 통보 의무가 생겼다는 설명이 있었지만, 주택 매매 자체가 임대차를 자동으로 종료시키는 것은 아닙니다. 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임대차에서는 주택 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 구조가 적용될 수 있습니다.
집주인이 바뀌는 상황에서는 새 소유자, 보증금 반환 주체, 계약갱신요구권 행사 시점 등 별도의 쟁점이 있으므로 단순한 ‘매각=계약 해지’로 보지 않는 것이 중요합니다.
상황별 날짜 기준
| 상황 | 핵심 기준 |
|---|---|
| 최초 계약 만료로 종료 | 임차인은 늦어도 만료 2개월 전까지 비갱신 통지 |
| 임대인의 갱신거절 | 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 통지 |
| 묵시적 갱신 후 임차인 해지 | 언제든 통지 가능, 도달 후 3개월에 효력 |
| 갱신청구권 갱신 후 임차인 해지 | 제6조의2 준용, 통지 도달 후 3개월 |
| 최초 계약기간 중 중도퇴거 | 계약 특약·합의·법정 해지사유 별도 확인 |
계약갱신청구권 행사와 갱신 후 해지는 전세 계약갱신청구권 2026에서 함께 볼 수 있습니다.
정리: ‘2개월’과 ‘3개월’은 서로 다른 상황의 숫자입니다
전세 계약 만료를 원한다면 임차인은 늦어도 2개월 전까지 비갱신 의사를 전달해야 묵시적 갱신을 피할 수 있습니다. 이미 묵시적 갱신 또는 갱신청구권에 따른 갱신 상태라면 임차인이 언제든 해지를 통지할 수 있지만 효력은 임대인에게 도달한 뒤 3개월 후 발생합니다. 계약기간 중 중도퇴거는 별도의 합의·특약을 확인하고, 계약 종료 후 보증금을 못 받는다면 임차권등기명령 등 권리보전 절차를 검토해야 합니다.
