전세계약을 연장하면서 보증금이 늘었다면 “기존 확정일자가 무효가 되나?”부터 걱정하기 쉽습니다. 핵심은 기존 계약과 증액분을 나눠 보는 것입니다. 기존 보증금에 확보한 우선변제권과 추가 보증금의 순위는 같은 날짜로 자동 합쳐지지 않습니다.
1. 기존 확정일자를 없애거나 버리지 않습니다
기존 계약서에 받은 확정일자는 기존 보증금의 권리관계를 설명하는 중요한 자료입니다. 갱신계약을 새로 작성했다고 해서 원계약서를 폐기하지 말고, 기존 계약서와 갱신·증액 계약서를 함께 보관하세요.
2. 증액분은 새 계약서에 명확히 적습니다
“보증금 ○억원에서 ○억○천만원으로 증액한다”처럼 기존 금액과 추가 금액, 적용일을 확인할 수 있게 작성하는 것이 좋습니다. 계약갱신요구권을 행사했는지 여부도 필요하면 특약에 남겨 두세요. 갱신계약서 작성 기준은 갱신청구권 계약서 작성법에서 확인할 수 있습니다.
3. 증액된 계약서에는 새 확정일자를 받아둡니다
확정일자와 대항요건을 갖춘 임차인은 후순위 권리자 등에 앞서 보증금을 변제받을 수 있는 우선변제권을 갖습니다. 보증금이 늘어난 경우 추가 금액은 증액계약에 대한 확정일자를 받은 시점 이후의 권리관계 영향을 받을 수 있으므로 신속하게 처리하는 편이 안전합니다.
4. ‘30일’은 확정일자 의무기한과 같은 말이 아닙니다
주택 임대차 신고 대상 계약은 체결 또는 보증금·차임 변경 후 30일 이내 신고 의무가 적용될 수 있습니다. 이것을 “확정일자는 계약 후 30일 안에만 받을 수 있다”는 뜻으로 이해하면 안 됩니다. 신고 대상과 확정일자 부여 절차는 구분해서 확인하세요.
5. 등기부를 다시 확인합니다
증액분은 기존 확정일자 이후 새로 설정된 근저당권이나 압류 등의 영향을 받을 수 있어 보증금을 추가 지급하기 전 등기부의 권리변동을 다시 보는 것이 중요합니다. 확정일자의 기본 효과는 전세 확정일자 확인법과 함께 보세요.
보증금 증액 때는 원계약의 권리를 보존하면서 증액계약에 새 확정일자를 추가하는 방식으로 이해하는 것이 핵심입니다. 원계약서와 갱신계약서를 모두 보관하고 증액 전 권리관계를 다시 확인하세요.
