전세계약 해지 통보에서 날짜를 계산할 때는 ‘문자를 보낸 날’만 기록해서는 부족합니다. 민법 제111조는 상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때 효력이 생긴다고 정합니다. 특히 만료 2개월 전 경계일이나 묵시적 갱신 뒤 3개월 계산에서는 도달 시점이 중요합니다.
만료 전 통보는 2개월 경계일을 넘기지 않게
주택임대차보호법 제6조에 따르면 임차인이 계약 만료 2개월 전까지 갱신하지 않겠다는 의사를 알리지 않으면 묵시적 갱신이 될 수 있습니다. 따라서 마지막 날에 발송하기보다 상대방이 실제로 받을 시간을 고려해 여유 있게 통보하는 편이 분쟁을 줄이는 데 도움이 됩니다.
묵시적 갱신 뒤 3개월은 ‘받은 날’부터
묵시적 갱신 상태에서는 임차인이 언제든 해지할 수 있지만, 같은 법 제6조의2에 따라 해지는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 발생합니다. 기존 글처럼 모든 전세계약 해지가 통보 후 3개월 뒤 끝난다고 설명하면 정상 만기 계약과 혼동될 수 있습니다.
문자·카카오톡·내용증명은 증명 방식의 차이
법이 특정 통보 수단 하나만 요구하는 것은 아닙니다. 실무적으로는 계약 주소, 임대차 목적물, 종료 의사와 희망 종료일이 분명하게 드러나고 도달 여부를 입증할 수 있어야 합니다. 문자나 메신저는 전송·확인 기록을 보관하고, 분쟁 우려가 크면 내용증명처럼 발송 내용과 일자를 남기기 쉬운 방식을 병행할 수 있습니다.
상대방 소재를 모르면 공시송달을 검토
민법 제113조는 과실 없이 상대방을 알지 못하거나 소재를 알지 못하는 경우 민사소송법상 공시송달 규정에 따라 의사표시를 송달할 수 있도록 합니다. 단순히 답장이 늦다는 이유만으로 곧바로 공시송달이 되는 것은 아니므로 요건을 확인해야 합니다. 임대인이 갱신 관련 의사표시를 부인할 가능성이 있다면 갱신거절 대비 문자 기록법도 참고할 수 있습니다.
보증금 미반환 시에는 권리보전 절차 확인
임대차가 끝난 뒤에도 보증금이 반환되지 않으면 주택임대차보호법 제3조의3에 따른 임차권등기명령을 검토할 수 있습니다. 이 절차는 보증금을 즉시 강제로 지급하게 하는 명령과는 구별되므로, ‘신청하면 곧바로 보증금이 나온다’고 이해해서는 안 됩니다. 연장 계약의 형태 자체가 불명확하다면 전세계약 연장 계약서 구분부터 확인하는 것이 좋습니다.
