전세계약 만료가 다가오면 가장 먼저 확인할 것은 ‘해지 통보를 몇 달 전에 해야 하나’가 아니라 현재 계약이 정상 만기 전인지, 이미 묵시적으로 갱신된 상태인지입니다. 두 상황은 종료 시점이 다릅니다. 주택임대차보호법 제6조에 따르면 임차인이 계약 만료 2개월 전까지 갱신하지 않겠다는 뜻을 알리지 않으면 종전과 같은 조건으로 묵시적 갱신이 될 수 있습니다.
임차인은 늦어도 만료 2개월 전까지 의사를 전달
정상적인 계약 만료에 맞춰 이사하려면 임차인은 늦어도 만료 2개월 전까지 임대인에게 계약을 갱신하지 않겠다는 의사를 전달하는 것이 핵심입니다. 임대인의 갱신거절 통지는 법이 정한 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이의 기간을 따져야 하므로 임대인과 임차인의 기준을 같은 문장으로 단순화하면 안 됩니다.
시기를 놓치면 ‘자동 2년 구속’이 아니라 묵시적 갱신
묵시적 갱신이 되면 존속기간은 2년으로 보지만, 임차인이 반드시 2년을 채워 살아야 하는 것은 아닙니다. 같은 법 제6조의2에 따라 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 발생합니다. 따라서 정상 만기 전 통보와 묵시갱신 후 해지의 ‘3개월 규칙’을 섞어 설명하면 안 됩니다.
문자·카톡도 핵심은 상대방에게 도달했는지
민법 제111조는 상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때 효력이 생긴다고 정합니다. 특정 매체만 법적으로 유효하다고 단정하기보다, 날짜·상대방·계약 목적물·종료 의사가 분명하고 실제 도달 사실을 입증할 수 있도록 기록을 남기는 것이 중요합니다. 분쟁 가능성이 크거나 연락이 끊긴 경우에는 내용증명 등 도달 경위를 남기기 쉬운 방법을 검토할 수 있습니다.
보증금 반환과 계약 종료는 따로 준비
계약이 끝났다고 보증금이 자동으로 입금되는 것은 아닙니다. 주택임대차보호법은 임대차가 끝난 뒤 보증금이 반환되지 않으면 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 하고 있습니다. 이사 날짜가 가까운데 보증금 반환이 불확실하다면 대항력·우선변제권 보전 문제를 먼저 확인하고 움직이는 편이 안전합니다. 계약 연장 과정이 함께 얽혀 있다면 전세계약 연장 계약서 확인사항도 같이 보는 것이 좋습니다.
만료 전 체크 순서
- 계약 만료일과 현재 갱신 상태를 확인합니다.
- 정상 만료를 원하면 임차인은 늦어도 2개월 전까지 종료 의사를 도달시킵니다.
- 보낸 날짜뿐 아니라 상대방이 받은 사실을 남깁니다.
- 묵시적 갱신 상태라면 통지 도달일부터 3개월을 계산합니다.
- 보증금 반환이 불확실하면 이사 전 권리보전 절차를 확인합니다.
갱신 의사를 문자로 남겨야 하는 상황이라면 계약갱신청구권 문자 작성 기준도 함께 확인할 수 있습니다.
