아파트 전세 특약은 집에 남는 설비, 입주 전에 고칠 하자, 관리비와 퇴거 정산을 구체적으로 적을 때 실무에 도움이 됩니다. 모든 계약에 같은 16개 문구를 넣어야 하는 것은 아닙니다. 법에서 정한 의무와 당사자가 추가로 협의할 내용을 구분하고, 실제 확인한 집의 상태를 기준으로 작성하세요.
관리비 고지서에서 장기수선충당금을 따로 확인합니다
관리비라는 한 단어로 모든 항목을 같은 성격의 비용으로 묶지 마세요. 일반적인 공동주택에서 소유자가 부담할 장기수선충당금을 사용자가 대신 냈다면 반환 문제를 따로 정산해야 합니다. 공동주택관리법 시행령 제31조는 소유자의 반환 의무와 관리주체의 납부확인서 발급 의무를 규정합니다.
관리사무소에서 어떤 항목을 어떻게 정산하는지 확인하고, 임차인이 대신 낸 금액은 납부내역으로 대조하세요. 특별한 합의나 임대주택 여부 등으로 다툼이 있다면 일반적인 설명만으로 결론을 내리지 말고 계약과 적용 규정을 함께 검토해야 합니다.
협의용 예시: 임차인이 임대인을 대신하여 납부한 장기수선충당금은 관리주체의 납부확인서로 금액을 확인하고 [합의한 정산일과 지급 방법]에 따라 정산한다. 일반 관리비·사용료와는 항목을 구분한다.
이 문장은 법정 표준서식이 아닙니다. 관리비의 포함 항목, 별도로 청구되는 사용료, 이전 거주 기간과 입주 후 기간의 구분도 계약 전에 물어보세요. 사용기간이 다른 비용을 한쪽이 전부 부담한다는 식의 모호한 문구는 피하는 편이 좋습니다.
기본 설비와 입주 전 하자는 사진·목록에 연결하세요
에어컨, 붙박이장, 조명처럼 집에 남기기로 한 설비가 있다면 종류와 위치, 현재 상태를 목록으로 정리해 보세요. 특정 모델이나 구성품이 계약의 중요한 조건이라면 확인한 내용을 그대로 기록하면 됩니다. 사진은 어느 방의 무엇을 촬영했는지 알아볼 수 있게 보관하는 편이 좋습니다.
누수나 보일러 고장 등 수리 약속에는 고칠 대상, 담당자, 기한과 완료 확인 방법을 적으세요. 생활법령정보의 임대인 수선의무 안내는 하자의 규모와 사용·수익에 미치는 영향 등을 구분합니다. 모든 수리를 임차인에게 돌리거나 모든 하자를 동일한 기한 안에 처리한다는 기준을 임의로 만들지 마세요.
협의용 예시: 입주 전 확인한 [장소·설비·하자 내용]은 [담당 당사자]가 [날짜]까지 [수리 범위]를 이행한다. 첨부 사진과 하자 목록을 기준으로 완료 상태를 확인하며, 기한 내 미완료 시 처리는 [합의 내용]으로 정한다.
수리 완료 전에 잔금을 치러야 하는 상황이라면 이행 순서와 확인 방법을 별도로 협의하세요. 복잡한 하자를 특약 한 줄로 모두 해결할 수 있다고 기대하거나, 다른 세대·관리주체가 해야 할 일까지 임대인 한 사람의 서명으로 확정된 것으로 보지 마세요.
주차·공용시설·생활 조건은 관리 규정과 충돌하지 않는지 봅니다
차량 등록, 공용시설 이용, 이사 예약에 조건이 있다면 관리사무소에 실제 절차와 비용을 확인해 보세요. 임대차 특약에 ‘주차 가능’이라고 적는 것과 특정 주차면을 언제나 독점 사용할 수 있는 권리는 다릅니다. 세대의 이용 자격과 단지 전체의 운영 규정을 나눠 확인해야 합니다.
반려동물이나 실내 설치물에 합의할 때도 허용 범위와 손상 확인·복구 방법을 구체적으로 정하세요. 관리규약이나 다른 세대의 권리까지 특약으로 없앨 수 있다고 생각해서는 안 됩니다. 도어록 부속품, 공동현관 출입수단 등 인계할 물건은 목록으로 남기면 확인하기 쉽습니다.
퇴거 때 공제할 비용과 보증금 반환을 분리해 정리하세요
계약이 종료되면 주택 인도와 보증금 반환 일정을 맞추고, 관리비·사용료·장기수선충당금·손상 복구비를 항목별로 대조하세요. 위 생활법령 안내는 임대차 종료에 따른 보증금 반환과 주택 반환이 동시이행 관계라고 설명합니다. ‘종료 후 한 달은 기다려야 한다’는 규칙을 모든 계약에 적용할 수는 없습니다.
중도해지와 비용 분담을 추가로 협의하는 경우에는 계약 연장 특약의 해지·반환 조건 확인법을 참고하세요. 해지 사유와 통지, 실제 비용의 부담 범위를 나눠 적는 데 도움이 됩니다.
갱신계약이라면 원계약과 새 계약서의 변경사항 대조도 필요합니다. 이전 하자와 수리 약속을 없앤 것처럼 작성하지 말고 유지할 내용과 바뀐 내용을 구분하세요. 개별 특약의 유효성이나 비용 부담에 이견이 있으면 계약 전체를 바탕으로 법률 상담을 받는 것이 좋습니다.
