전세계약을 연장할 때 새 계약서를 반드시 써야 하는지는 연장 방식과 변경되는 조건에 따라 달라집니다. 법적으로 자동 발생하는 묵시적 갱신과 당사자가 새 조건을 합의하는 갱신계약, 임차인이 계약갱신요구권을 행사하는 경우를 같은 절차로 보면 안 됩니다.
1. 묵시적 갱신은 새 계약서가 없어도 발생할 수 있습니다
법에서 정한 기간에 임대인과 임차인이 갱신거절이나 조건변경 통지를 하지 않으면 이전과 같은 조건으로 묵시적 갱신이 발생할 수 있습니다. 문자로 “묵시적 갱신을 하겠다”고 선언해야 생기는 제도가 아닙니다.
2. 조건이 바뀌면 서면으로 남기는 것이 안전합니다
보증금, 월세, 계약기간 등 조건을 새로 합의했다면 변경 내용을 갱신계약서나 기존 계약서의 특약으로 명확히 남기는 것이 좋습니다. 법률상 계약 성립과 별개로 나중에 합의 내용을 입증하기 쉬워집니다.
3. 보증금 증액 시 원계약서도 보관합니다
보증금이 증가했다면 기존 확정일자가 찍힌 원계약서를 폐기하지 말고 증액계약서와 함께 보관하세요. 증액분 확정일자와 권리순위는 전세계약 연장 확정일자에서 따로 확인할 수 있습니다.
4. 갱신청구권 행사 사실도 기록해 둘 수 있습니다
계약갱신요구권을 행사해 연장한다면 문자 등 행사 기록과 함께 갱신계약서 특약에 그 사실을 적어 두면 이후 ‘갱신요구권을 사용했는지’ 다툼을 줄이는 데 도움이 됩니다. 구체적인 계약서 체크는 갱신청구권 계약서 작성 기준을 참고하세요.
5. 중개보수는 계약서 작성 자체의 수수료가 아닙니다
공인중개사를 통해 실제 중개를 의뢰하면 중개보수 문제가 생길 수 있지만, 단순히 갱신계약서를 작성했다는 이유만으로 법정 복비가 자동 발생하는 것은 아닙니다. 중개를 이용한다면 업무 범위와 보수액을 사전에 확인하세요.
연장계약서는 ‘필수냐 아니냐’보다 무엇을 증명하기 위해 필요한지를 생각하는 것이 좋습니다. 변경 조건, 갱신청구권 행사, 보증금 증액과 확정일자를 각각 문서로 연결해 두면 분쟁 예방에 도움이 됩니다.
