전세계약 연장에서 자주 섞이는 숫자가 두 가지입니다. 하나는 차임·보증금 증액청구의 5% 상한이고, 다른 하나는 보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 전월세전환율 상한입니다. 목적이 다른 규정이므로 계산도 따로 해야 합니다.
1. 월세 자체를 올리는 경우에는 5% 상한을 봅니다
주택임대차보호법 제7조에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 5%를 초과하지 못합니다. 월세 50만원에 대해 5%를 계산하면 2만5천원입니다. 다만 임대인이 5%를 요구했다고 그 금액이 자동 확정되는 것은 아닙니다.
2. 직전 증액 후 1년 제한도 확인합니다
증액청구는 임대차계약 또는 직전 증액이 있은 후 1년 이내에는 다시 할 수 없습니다. ‘2년 계약이니까 매년 5%씩 자동 인상’되는 규정이 아닙니다. 자세한 5% 계산은 전세계약 연장 5% 계산법에서 확인할 수 있습니다.
3. 보증금을 월세로 전환할 때는 다른 공식입니다
보증금 일부를 월세로 바꾸는 경우 법 제7조의2에 따른 월차임 전환 상한을 봐야 합니다. 현행 법은 연 10%와 ‘한국은행 기준금리 + 연 2%포인트’ 중 낮은 비율을 사용하도록 제한합니다. 기준금리는 변동하므로 계약하는 시점의 값을 확인해야 합니다.
4. ‘5% 인상’과 ‘전환율’을 연달아 곱하지 않습니다
기존 보증금을 줄이고 월세를 새로 정하는 계약은 단순히 기존 월세에 5%를 더하는 계산과 다를 수 있습니다. 어떤 금액을 증액하는지, 얼마의 보증금을 월세로 전환하는지부터 계약서에서 분리해야 합니다.
5. 합의된 최종 금액을 계약서에 숫자로 적습니다
“법정 한도 내 인상”처럼 추상적으로 쓰기보다 보증금, 월세, 적용일을 실제 금액으로 적는 것이 좋습니다. 5% 인상 요구 자체에 대한 대응은 전세계약 갱신 5% 인상 기준도 함께 보세요.
핵심은 월세 인상과 보증금의 월세 전환을 같은 계산으로 처리하지 않는 것입니다. 증액 상한과 전환율 상한을 각각 적용한 뒤 최종 합의금액을 확인해야 합니다.
