전세계약갱신청구권을 행사했다고 해서 새 계약서를 반드시 작성해야 하거나 공인중개사 직인이 있어야 효력이 생기는 것은 아닙니다. 다만 임대차 기간과 보증금이 바뀌는 갱신에서는 나중에 계약관계를 명확하게 확인할 수 있도록 문서 정리가 중요합니다. 계약서를 새로 쓰기로 했다면 원계약 보관, 갱신 성격, 변경 금액, 확정일자, 대출서류 다섯 가지를 먼저 확인하세요.
체크 1. 기존 계약서를 없애거나 ‘효력 없음’으로 처리하지 않습니다
갱신계약서를 새로 작성해도 기존 임대차관계가 모두 사라지는 것은 아닙니다. 특히 기존 계약증서에 부여된 확정일자의 효력은 보증금의 기존 부분과 관련해 계속 중요할 수 있으므로 원계약서와 확정일자 자료를 함께 보관하세요.
법무부 확정일자 업무편람은 재계약으로 새 계약서를 작성하고 새 확정일자를 받더라도 변경 전 계약증서의 확정일자 효력이 유지된다고 설명합니다. ‘새 계약서를 썼으니 옛 계약서는 버려도 된다’는 식으로 처리하지 않는 것이 좋습니다.
체크 2. 계약갱신요구권 행사인지 단순 합의갱신인지 적어 둡니다
주택임대차보호법 제6조의3에 따른 계약갱신요구권은 임차인이 1회 행사할 수 있고 갱신되는 임대차의 기간은 2년으로 봅니다. 당사자가 자발적으로 합의해 계약을 연장하는 것과 법정 갱신요구권을 행사한 것은 향후 권리관계를 설명할 때 구분할 필요가 있습니다.
법에서 ‘계약갱신청구권 행사에 따른 재계약’이라는 특정 문장을 반드시 적어야 효력이 생긴다고 정하지는 않습니다. 다만 새 계약서를 작성한다면 갱신의 근거와 기존 계약일을 명확히 적어 두면 나중에 1회 행사 여부를 확인하기 쉽습니다.
체크 3. 보증금이 바뀌면 기존 금액과 변경분을 분리해 적습니다
갱신하면서 보증금을 올린다면 기존 보증금과 이번에 추가되는 금액을 계약서에서 구분해 확인하는 편이 좋습니다. 계약갱신요구권에 따른 갱신에서는 차임·보증금이 원칙적으로 종전 조건을 유지하되 주택임대차보호법 제7조의 범위에서 증감될 수 있습니다.
제7조는 증액청구가 약정 금액의 5%를 초과할 수 없도록 하고, 직전 계약 또는 증액 후 1년 이내에는 다시 증액청구하지 못하도록 규정합니다. 5% 기준의 전체 내용은 전세계약 연장 5% 증액 기준에서 확인할 수 있습니다.
체크 4. 새 계약증서와 증액분의 확정일자를 확인합니다
국토교통부 실거래가 공개시스템 FAQ는 변경·갱신으로 새 계약증서가 작성된 경우 새로 작성된 계약증서에 확정일자를 받아 변경된 계약내역에 관한 권리를 관리하도록 안내합니다. 보증금이 증액된 경우에는 새 계약증서와 증액분의 우선변제 순위를 특히 확인할 필요가 있습니다.
확정일자는 주민센터 등 확정일자 부여기관이나 대법원 인터넷등기소의 전자확정일자 절차를 이용할 수 있습니다. 확정일자의 신청경로와 효력은 전세 확정일자 2026에서 따로 볼 수 있습니다.
체크 5. 전세대출이 있으면 은행이 요구하는 서류를 별도로 확인합니다
계약갱신청구권 행사 자체와 은행의 전세대출 연장 심사는 별개의 절차입니다. 법은 갱신계약에 공인중개사 직인이 있어야만 전세대출이 연장된다고 정하지 않습니다. 은행과 대출상품·보증기관에 따라 갱신계약서, 확정일자 자료, 소득·재직 서류 등 요구자료가 달라질 수 있습니다.
따라서 ‘대부분 은행은 중개사 직인 계약서를 필수로 요구한다’고 가정하지 말고 실제 취급은행에 필요한 형식과 제출기한을 확인하세요. 대출 연장 기준은 전세대출 연장 2026에서 확인할 수 있습니다.
공인중개사를 거치지 않은 당사자 직접 계약도 곧바로 무효가 되지 않습니다
임대인과 임차인이 직접 갱신계약서를 작성했다고 해서 그것만으로 불법 중개가 되거나 주택임대차보호법의 보호를 잃는 것은 아닙니다. 공인중개사법의 ‘중개’는 다른 사람의 의뢰를 받아 권리의 득실변경을 알선하는 행위와 관련된 제도입니다.
당사자끼리 직접 작성하는 경우에는 주소, 당사자, 기간, 보증금, 변경조건과 서명·날인을 명확히 남기세요. 중개업소를 실제로 이용했다면 중개대상물 확인·설명과 중개보수 등 중개절차를 별도로 확인하면 됩니다.
서명·도장은 ‘특정 형식’보다 당사자와 합의내용 확인이 중요합니다
계약서에는 임대인과 임차인의 성명, 목적물 주소, 보증금·차임, 기간과 변경사항을 정확히 적고 당사자의 서명 또는 날인을 받아 두는 것이 좋습니다. ‘양쪽 도장이 반드시 있어야 갱신청구권이 성립한다’는 별도 요건은 없습니다.
대리인이 계약한다면 위임관계와 대리권 범위를 확인하고, 소유자가 바뀌었다면 현재 등기상 소유자와 임대인 지위를 확인하세요.
작성 전 5가지 체크표
| 항목 | 확인할 내용 |
|---|---|
| 원계약 | 기존 계약서·확정일자 자료를 보관 |
| 갱신 성격 | 갱신청구권 행사인지 합의갱신인지 표시 |
| 변경 금액 | 기존 보증금과 증액·감액분을 구분 |
| 확정일자 | 새 계약증서·증액분의 권리보호 확인 |
| 대출 | 취급은행의 실제 제출서류 확인 |
정리: 계약서 한 장보다 원계약과 변경내역을 연결해서 보관하세요
계약갱신청구권 행사에 새 계약서·공인중개사 직인·특정 특약문구가 법정 필수는 아닙니다. 새 계약서를 쓰기로 했다면 기존 계약을 폐기하지 말고 갱신의 성격과 변경금액을 분명히 기록하세요. 보증금이 늘었다면 새 계약증서의 확정일자를 확인하고, 전세대출이 있다면 은행이 실제로 요구하는 서류를 따로 확인하는 것이 안전합니다.
