전세 계약을 연장할 때 가장 먼저 할 일은 새 계약서를 쓰는 것이 아니라 어떤 방식으로 계약이 이어지는지를 구분하는 것입니다. 아무 의사표시 없이 이어지는 묵시적 갱신, 임대인과 임차인이 조건을 새로 합의하는 연장, 임차인이 법정 계약갱신요구권을 행사하는 경우는 법적 효과와 확인사항이 같지 않습니다.
묵시적 갱신인지 먼저 확인하세요
주택임대차보호법 제6조에 따르면 임대인은 만료 6개월 전부터 2개월 전까지, 임차인은 만료 2개월 전까지 갱신거절이나 조건 변경 의사를 적절히 통지하지 않으면 종전 조건으로 묵시적 갱신이 될 수 있습니다. 묵시적 갱신 뒤 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월 후 효력이 생깁니다.
계약갱신요구권을 쓴 연장인지 구분하세요
제6조의3에 따른 계약갱신요구권은 임차인이 1회 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다. 이 경우 임대인은 법이 정한 거절 사유가 없으면 갱신 요구를 거절하지 못합니다. 단순한 재계약 협의와 법정 갱신요구권 행사는 같은 것이 아니므로 문자나 계약서에 어떤 의사로 연장하는지 분명히 남기는 것이 좋습니다.
보증금이 바뀌면 증액 기준과 확정일자를 따로 보세요
임대인의 차임·보증금 증액청구에는 주택임대차보호법 제7조의 제한이 적용되며, 계약갱신요구권에 따라 갱신되는 경우 차임과 보증금은 제7조 범위에서 조정할 수 있습니다. 특히 보증금을 증액했다면 증액분의 우선변제권을 위해 증액 내용을 적은 계약서에 다시 확정일자를 받는 것이 중요합니다. 자세한 순서는 보증금 증액 시 확정일자 기준에서 확인할 수 있습니다.
임대차 신고는 모든 연장이 같은 것은 아닙니다
국토교통부 부동산거래관리시스템은 신고 대상 지역·금액 요건에 해당하는 신규·갱신계약을 신고 대상으로 안내하지만, 계약금액 변동 없이 기간만 연장한 갱신계약은 신고 대상에서 제외한다고 명시합니다. 반대로 금액이 변경된 갱신계약이라면 신고 요건을 다시 확인해야 합니다. 신고 대상 계약서를 제출해 접수가 완료되면 확정일자가 부여된 것으로 간주되는 제도도 있습니다.
연장 전 마지막으로 권리관계와 후속 계약을 확인하세요
기간만 연장하더라도 등기사항의 소유자와 근저당권 등 권리 변동을 다시 확인하고, 전세대출이나 보증상품을 이용 중이라면 해당 금융기관·보증기관의 갱신 요건을 별도로 확인해야 합니다. 중개수수료가 언제나 50대50로 발생하거나 새 계약서를 쓰면 정액 비용이 생긴다는 식의 일반화는 피해야 합니다. 계약서 작성 방식 자체가 궁금하다면 전세계약 연장 계약서 구분을 함께 보는 것이 좋습니다.
