전세로 살고 있는 집이 매매된다고 해서 임대차계약이나 계약갱신요구권이 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임대차에서는 주택을 양수한 사람이 임대인의 지위를 승계할 수 있고, 갱신요구와 실거주 거절 문제도 매매계약일·소유권 이전일·갱신요구일·계약 만료일의 순서에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.
1. 집이 팔려도 임대차가 자동 종료되는 것은 아닙니다
주택임대차보호법 제3조는 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 경우 그 다음 날부터 제3자에 대한 대항력이 생기도록 하고 있습니다. 같은 조 제4항은 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 보도록 규정합니다.
따라서 대항력을 갖춘 임차인이 거주 중인 집이 매매되면 단순히 소유자가 바뀌었다는 이유만으로 계약이 끝나는 구조가 아닙니다. 새 소유자가 임대인의 지위를 승계하는지와 현재 계약 상태를 함께 확인해야 합니다.
2. 매매계약을 체결한 날과 새 집주인이 된 날을 구분합니다
매수인이 매매계약서에 서명했다는 사실만으로 곧바로 임대인이 되는 것은 아닙니다. 실제 소유권 취득과 임대인 지위 승계 시점을 확인해야 합니다. 임차인 입장에서는 등기사항증명서를 확인해 현재 소유자가 누구인지 파악하는 것이 중요합니다.
갱신청구권이나 보증금 반환을 두고 기존 집주인과 매수인의 설명이 다르다면 ‘집을 팔기로 했다’는 말만 듣고 판단하지 말고 소유권 이전 여부와 계약상 지위를 확인하세요.
3. 계약갱신요구는 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 가능합니다
현행 주택임대차보호법 제6조의3에 따른 계약갱신요구권은 계약기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 행사할 수 있습니다. 기존 글의 ‘만료 1개월 전까지’라는 기준은 현재 법과 맞지 않습니다.
갱신요구는 1회 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다. 집이 매매 중이라는 이유만으로 이 행사기간이 따로 바뀌지는 않습니다.
4. 새 집주인도 법정 기간 안에서는 실거주를 이유로 거절할 수 있습니다
대법원은 2022년 판결에서 주택을 양수해 임대인의 지위를 승계한 사람이 법정 기간 안에 본인의 실제 거주를 이유로 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있다고 판단했습니다. 임차인이 기존 임대인에게 먼저 갱신요구를 했더라도, 새 임대인이 된 매수인이 법이 정한 기간 안에서 실거주 사유를 주장할 수 있다는 취지입니다.
따라서 ‘임차인이 먼저 갱신청구권을 행사하면 그 뒤 집을 산 사람은 절대 실거주 거절을 못 한다’거나 반대로 ‘집이 팔리기만 하면 새 집주인이 언제든 내보낼 수 있다’고 단정하면 모두 부정확합니다. 실제 임대인 지위 승계 시점과 계약 만료까지 남은 기간을 함께 봐야 합니다.
5. 실거주 거절은 매매 자체가 아니라 실제 거주 목적이 핵심입니다
주택임대차보호법 제6조의3은 임대인 또는 임대인의 직계존속·직계비속이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우를 갱신거절 사유로 규정합니다. 단순히 매매가 진행된다는 사실, 새 집주인이 집을 비워 달라고 한다는 사정만으로 곧바로 실거주 거절 요건이 충족되는 것은 아닙니다.
법은 특정한 ‘실거주 계획서’를 임차인에게 반드시 제출해야만 거절이 유효하다고 정하고 있지도 않습니다. 분쟁이 생긴다면 실제 거주 의사와 이후 주택 이용 상황 등 구체적 사실관계가 판단 대상이 될 수 있습니다.
6. 실거주를 이유로 거절한 뒤 제3자에게 다시 임대하면 손해배상 문제가 생길 수 있습니다
새 집주인이 실제 거주를 이유로 갱신을 거절했는데 갱신됐을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대한 경우에는 주택임대차보호법이 손해배상책임을 규정하고 있습니다.
손해배상액은 별도 합의가 없다면 법이 정한 세 가지 기준 중 큰 금액으로 산정하도록 되어 있습니다. 실거주 거절의 전체 법정 사유와 손해배상 기준은 계약갱신청구권 거절 9가지 사유에서 확인할 수 있습니다.
7. 보증금 반환 책임도 새 임대인 승계 여부를 확인합니다
대항력을 갖춘 임대차에서 주택 양수인이 임대인의 지위를 승계하면 임대차관계에 따른 보증금 반환의무도 함께 문제됩니다. 대법원 판례 역시 주택 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우 보증금 반환채무가 이전되는 법리를 확인하고 있습니다.
매매가 진행될 때는 기존 집주인에게만 보증금 반환을 요구하면 되는지, 새 소유자가 반환의무를 승계했는지 등 실제 등기와 계약관계를 확인해야 합니다. 잔금일 전후로 소유자가 바뀌는 경우에는 등기사항증명서를 다시 확인하는 편이 좋습니다.
8. 매매 중이라면 이 네 날짜를 한 줄에 적어보세요
| 날짜 | 확인 이유 |
|---|---|
| 임대차 계약 만료일 | 갱신요구·거절 법정 기간 계산 |
| 임차인의 갱신요구일 | 법정 기간 안에 행사했는지 확인 |
| 매수인의 소유권 취득일 | 새 임대인 지위 승계 시점 확인 |
| 실거주 거절 통지일 | 법정 기간 안의 거절인지 확인 |
계약갱신요구권의 1회·2년·5% 기본 기준은 전세 계약갱신청구권 2026 기본 가이드를 함께 보면 됩니다.
정리: 매매 여부보다 ‘누가 언제 임대인이 됐는지’가 중요합니다
전세 중 집이 매매되더라도 임대차가 자동 종료되지는 않습니다. 대항력을 갖춘 임대차라면 양수인이 임대인의 지위를 승계할 수 있고, 계약갱신요구권도 매매와 별개로 법정 기간 안에서 행사할 수 있습니다. 다만 새 집주인이 된 매수인은 법정 기간 안에서 실제 거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있으므로 계약 만료일, 갱신요구일, 소유권 취득일, 거절 통지일을 함께 확인해야 합니다.
