전세계약을 “딱 1년만 더” 연장하고 싶을 때는 기간 숫자만 정하면 끝나는 문제가 아닙니다. 임대인과 임차인이 1년을 합의해 다시 계약하는지, 묵시적 갱신이 된 것인지, 계약갱신요구권을 행사하는지에 따라 법이 보는 존속기간과 해지 방식이 달라집니다.
당사자가 1년으로 합의한 임대차는 어떻게 보나
주택임대차보호법 제4조는 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 주택 임대차를 원칙적으로 2년으로 봅니다. 다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효하다고 주장할 수 있습니다. 따라서 임대인과 임차인이 1년으로 합의했다고 해서 그 약정이 언제나 무의미한 것은 아니며, 임차인 보호를 위한 최소기간 규정이라는 점을 이해해야 합니다.
계약갱신요구권을 행사하면 갱신기간은 2년입니다
주택임대차보호법 제6조의3에 따른 계약갱신요구권을 행사해 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다. 즉 ‘계약갱신요구권은 쓰되 법정 갱신기간도 1년으로 한다’고 단순히 설명하면 맞지 않습니다. 1년만 거주할 계획이라면 법정 갱신요구권 행사와 당사자 사이의 별도 합의가 어떤 관계인지 구분해 기록할 필요가 있습니다.
묵시적 갱신도 존속기간은 2년으로 봅니다
정해진 기간 안에 갱신거절이나 조건 변경 통지가 없어 묵시적 갱신이 되면 종전과 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고 그 존속기간은 2년입니다. 다만 묵시적 갱신 뒤에는 임차인이 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. 따라서 묵시적 갱신을 ‘1년 자동연장’이라고 이해하면 안 됩니다.
‘3개월 후 해지’가 모든 1년 연장에 적용되는 것은 아닙니다
계약갱신요구권으로 갱신된 임대차에는 제6조의2가 준용되어 임차인이 언제든 해지를 통지할 수 있고 도달 후 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 반면 임대인과 임차인이 별도로 1년의 고정기간을 정해 합의 연장한 경우까지 이 규칙을 자동 적용한다고 단정해서는 안 됩니다. 이사 가능성이 크다면 중도해지 조건을 계약서에 명확히 협의해 두는 편이 좋습니다.
1년 연장 계약서에는 연장 방식과 금액을 분명히 남기세요
계약기간, 보증금·차임의 변동 여부, 기존 특약의 유지 여부, 갱신요구권 행사 여부를 함께 적으면 이후 계약 성격을 판단하기 쉽습니다. 계약갱신요구권 행사 방법은 계약갱신청구권 문자 기준에서, 연장 계약서에 무엇을 남길지는 전세계약 연장 계약서 확인사항에서 이어서 볼 수 있습니다. 보증금이 증액된다면 제7조 적용 여부와 증액분 확정일자도 별도로 확인해야 합니다.
