전세 계약기간이 남았는데 먼저 이사해야 할 때 가장 많이 생기는 질문이 ‘복비를 내가 내야 하나’입니다. 결론부터 말하면 중도퇴거하는 기존 임차인이 새 임대차의 중개보수를 무조건 부담한다는 주택임대차보호법 규정은 없습니다. 다만 최초 고정기간 중 임차인 개인사정으로 계약을 끝내려면 임대인과의 합의가 필요한 경우가 많고, 그 합의조건으로 새 임차인 모집 비용을 누가 부담할지 정할 수 있어 계약서와 협의내용을 따로 봐야 합니다.
1. 먼저 ‘계약 만료’인지 ‘고정기간 중도해지’인지 구분합니다
계약 만료일에 맞춰 나가는 경우와 계약기간을 남겨두고 먼저 나가는 경우는 법적 구조가 다릅니다. 임차인이 계약 만료로 종료하려면 늦어도 만료 2개월 전까지 갱신하지 않겠다는 뜻을 임대인에게 전달해 묵시적 갱신을 피하는 것이 중요합니다.
반면 최초 2년처럼 정해진 기간이 아직 남아 있는데 취업·결혼·이사 등 개인사정으로 먼저 나가려는 경우에는 그 사정만으로 언제든 일방적으로 계약이 종료된다고 일반화할 수 없습니다. 계약서에 중도해지 특약이 있는지, 임대인과 종료일을 합의할 수 있는지부터 확인하세요.
2. 묵시적 갱신 후에는 임차인이 언제든 해지 통지할 수 있습니다
계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는 주택임대차보호법 제6조의2에 따라 임차인이 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 발생합니다.
계약갱신요구권을 행사해 갱신된 계약도 같은 규정이 준용됩니다. 이 경우에는 ‘임대인이 중도해지를 허락해야만 나갈 수 있다’는 최초 고정기간 상황과 구분해야 합니다.
3. 새 세입자를 구하는 것은 ‘기존 계약 종료 합의’의 조건이 될 수 있습니다
고정기간 중 임차인이 먼저 나가고 싶을 때 임대인이 ‘새 임차인이 들어오는 날 기존 계약을 종료하자’고 합의하는 경우가 있습니다. 이때 새 임차인 모집 방법과 중개비용을 누가 부담할지는 합의내용을 명확히 남기는 것이 좋습니다.
새 임차인이 반드시 구해져야 기존 보증금을 돌려주는 조건인지, 일정 날짜에 새 임차인 유무와 관계없이 종료하기로 한 것인지, 중개업소를 누가 의뢰하는지에 따라 비용분쟁이 달라질 수 있습니다. 말로만 ‘복비는 알아서 하자’고 두기보다 문자나 합의서에 구체적으로 적으세요.
4. ‘중도해지면 기존 임차인이 복비 전액 부담’은 자동 법칙이 아닙니다
공인중개사법은 중개를 거래당사자 사이 임대차 등 권리의 득실변경을 알선하는 행위로 규정하고, 중개업을 다른 사람의 의뢰를 받아 보수를 받고 하는 업무로 정의합니다. 새 임대차계약의 중개보수는 그 신규 중개관계에서 발생하는 비용입니다.
기존 임차인이 계약기간 중 먼저 나가기 위해 임대인에게 새 임차인 모집비용을 보전하기로 별도 합의할 수는 있습니다. 하지만 그것을 ‘법이 정한 무조건적인 기존 임차인 복비 의무’로 설명하면 부정확합니다. 특약이나 합의가 없다면 구체적인 중개 의뢰관계와 중도종료 경위를 확인해야 합니다.
5. 중개보수 금액도 전국에 하나의 고정 비율이 있는 것은 아닙니다
주택 임대차 중개보수는 거래금액과 주택 종류, 지방자치단체 조례상 요율·한도 범위 등을 확인해야 합니다. 개업공인중개사는 중개대상물 확인·설명 과정에서 거래예정금액과 중개보수 및 실비의 금액·산출내역 등을 설명하는 구조입니다.
따라서 ‘전세는 무조건 보증금의 몇 %’라는 기억만으로 계산하지 말고 실제 중개업소가 제시한 산출근거와 해당 지역의 주택 중개보수 요율을 확인하세요.
6. 보증금 반환 시점은 새 세입자 계약과 별도로 명확히 합의합니다
중도퇴거 합의에서 가장 중요한 것은 ‘새 세입자를 구한다’는 말보다 기존 임대차의 종료일과 보증금 반환일입니다. 새 임차인이 계약금을 지급하면 일부를 먼저 돌려주는지, 새 임차인의 잔금일에 전액 반환하는지, 특정 날짜에 관계없이 반환하는지를 문서로 정하세요.
계약이 실제로 종료됐는데도 보증금이 반환되지 않는다면 임차권등기명령이나 보증금 반환 청구 같은 별도 권리보전 절차를 검토할 수 있습니다. 단순히 ‘새 세입자가 안 구해졌다’는 사정만으로 종료된 계약의 법률관계가 자동으로 달라지는 것은 아닙니다.
7. 새 임차인 계약 전까지 대항력을 함부로 포기하지 않습니다
보증금을 받지 않은 상태에서 먼저 이사하고 전입신고를 옮기면 기존 대항력·우선변제권 관리에 문제가 생길 수 있습니다. 계약 종료 후 보증금을 반환받지 못했는데 이사를 해야 한다면 임차권등기명령 등 권리보전 방법을 먼저 확인하세요.
전세 계약 종료와 임차권등기명령의 전체 흐름은 전세 계약 해지 2026에서 확인할 수 있습니다.
8. 중도퇴거 합의서에는 네 가지를 넣습니다
| 항목 | 확인 내용 |
|---|---|
| 계약 종료일 | 기존 임대차가 언제 끝나는지 |
| 보증금 반환일 | 전액 또는 분할 반환 시점 |
| 새 임차인 조건 | 새 계약 체결을 종료 조건으로 하는지 |
| 중개비용 | 누가 어떤 비용을 부담하는지 |
해지 통보를 어떤 방법으로 남길지는 전세 해지 통보 증거 남기는 법을 함께 볼 수 있습니다.
정리: 복비보다 먼저 계약 종료일을 확정하세요
전세 중도해지에서 ‘복비는 누가 내느냐’만 먼저 따지면 정작 보증금 반환일과 계약 종료일이 불명확해질 수 있습니다. 최초 고정기간 중도퇴거인지, 묵시적 갱신 후 해지인지부터 구분하고, 임대인과 합의가 필요하다면 종료일·보증금 반환·새 임차인 조건·중개비용을 한 번에 문서화하세요. 기존 임차인의 복비 부담은 자동 법칙이 아니라 계약과 합의의 구체적 내용에 따라 따져야 합니다.
