전세 계약 종료 순서 2026｜통보→보증금→대출→이사 체크

전세 계약을 끝낼 때는 ‘부동산에 먼저 방을 내놓을까’보다 계약이 언제 종료되는지와 보증금을 언제 돌려받는지를 먼저 확정해야 합니다. 특히 전세대출이 있거나 보증금을 받기 전에 이사해야 하는 상황에서는 통보→종료일 합의→보증금·대출 정산→권리보전→이사 순서를 맞추는 것이 중요합니다.

1. 첫 단계는 내 계약이 어떤 방식으로 끝나는지 확인하는 것입니다

최초 계약 만료로 나가려는 임차인은 늦어도 만료 2개월 전까지 갱신하지 않겠다는 뜻을 임대인에게 전달해야 묵시적 갱신을 피할 수 있습니다. 이미 묵시적으로 갱신됐다면 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.

반면 최초 고정기간이 남아 있는 중도퇴거는 개인사정만으로 언제든 일방적으로 종료할 수 있다고 단정하기 어렵습니다. 중도해지 특약이나 임대인과의 합의를 확인해야 합니다.

2. 통지한 날짜와 임대인이 받은 날짜를 기록합니다

상대방이 있는 의사표시는 원칙적으로 상대방에게 도달한 때 효력이 발생합니다. 문자·메신저·내용증명 가운데 어떤 수단을 쓰더라도 주택 주소, 계약 만료일, 종료 의사를 분명히 적고 전송·수신 자료를 보관하세요.

내용증명은 유용한 증거수단이지만 그 형식만으로 모든 분쟁이 해결되는 것은 아닙니다. 도달 여부가 핵심이라는 점은 전세 해지 통보 증거 남기는 법에서 확인할 수 있습니다.

3. 보증금 반환일과 주택 인도일을 같은 일정표에 넣습니다

대법원 판례는 임대차 종료 후 임차인의 목적물 인도의무와 임대인의 보증금 반환의무를 동시이행 관계로 봅니다. 실제 퇴거일에는 열쇠·비밀번호 인도, 관리비·공과금 정산, 보증금 반환을 서로 맞물린 일정으로 정리하는 것이 좋습니다.

중도퇴거 합의라면 새 임차인이 들어오는 날 반환하는지, 특정 날짜에 반환하기로 하는지까지 서면으로 남기세요. ‘새 세입자가 구해지면 돌려준다’는 말만으로는 종료시점이 불명확해질 수 있습니다.

4. 전세대출이 있다면 은행의 상환·이전 절차를 별도로 확인합니다

보증금이 은행 대출과 연결돼 있다면 임대차 종료와 대출 종료가 같은 절차는 아닙니다. 보증금 반환금 중 어떤 금액이 금융기관으로 직접 상환되는지, 임차인 계좌를 거치는지, 새 전세계약 대출과 연결할 수 있는지를 취급은행에서 확인하세요.

상품별 보증기관과 은행 절차가 다르므로 ‘집주인이 은행에 직접 전액 상환해야 한다’는 식으로 모든 전세대출을 동일하게 설명해서는 안 됩니다.

5. 보증금을 못 받은 채 이사해야 한다면 임차권등기를 먼저 검토합니다

임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 경우 주택임대차보호법 제3조의3에 따라 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 보증금을 받지 않은 채 전출하거나 점유를 넘겨야 한다면 기존 대항력·우선변제권을 관리하기 위해 이 절차가 필요한지 확인해야 합니다.

단순히 내용증명을 보냈다는 이유만으로 전출 후 권리가 모두 그대로 유지된다고 생각하면 안 됩니다. 계약 종료 후 미반환 상황에서는 권리보전 절차와 이사 시점을 함께 판단하세요.

6. 복비는 계약 종료 순서가 정리된 뒤 따집니다

중도퇴거 때 기존 임차인이 새 임대차의 중개보수를 법적으로 무조건 부담한다는 공통 규칙은 없습니다. 다만 임대인이 조기 종료에 동의하는 조건으로 새 임차인 모집비용을 기존 임차인이 부담하기로 합의할 수는 있습니다.

따라서 복비를 먼저 지급하기보다 계약 종료일, 보증금 반환일, 새 임차인 모집조건과 함께 비용 부담을 문서로 합의하세요. 자세한 기준은 전세 중도해지와 복비 기준에서 볼 수 있습니다.

7. 종료일 체크표

정리: 계약 종료는 날짜와 돈의 흐름을 먼저 맞추는 일입니다

전세 계약 종료는 단순히 짐을 빼는 날을 정하는 일이 아닙니다. 계약이 법적으로 언제 끝나는지, 보증금이 언제 반환되는지, 전세대출은 어떻게 정산되는지, 이사 전 권리보전이 필요한지를 순서대로 확인해야 합니다. 복비와 새 세입자 문제는 그 이후에 계약·합의 내용에 맞춰 정리하는 것이 안전합니다.