전세계약갱신청구권을 행사할 때 ‘반드시 새 계약서를 써야 한다’, ‘공인중개사 날인이 없으면 무효다’라고 생각하기 쉽지만 주택임대차보호법은 갱신요구권의 효력을 새 계약서 작성이나 중개사 날인에 연결하지 않습니다. 다만 보증금이 증액되는 등 조건이 달라질 때는 변경 내용을 문서로 남기고 새 계약증서에 확정일자를 받는 것이 권리 보호에 중요합니다.
1. 조건이 그대로라면 새 계약서가 갱신청구권의 필수요건은 아닙니다
주택임대차보호법 제6조의3은 임차인이 법정 기간 안에 계약갱신을 요구하면 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못하도록 규정합니다. 갱신되는 임대차는 원칙적으로 종전과 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다.
따라서 갱신청구권을 유효하게 행사하기 위해 반드시 새 종이계약서를 작성해야 하는 것은 아닙니다. 대신 갱신요구를 언제 어떤 내용으로 했는지 문자·메신저·내용증명 등으로 확인할 수 있게 남겨두는 것이 좋습니다.
2. 새 계약서를 작성한다면 ‘갱신’이라는 사실을 명확히 적습니다
당사자가 갱신 내용을 정리하기 위해 새 계약서를 작성할 수 있습니다. 이때 신규 임대차처럼 보이지 않도록 기존 계약일과 갱신 사실, 갱신기간, 보증금·차임 변경 여부를 명확히 적어두면 계약관계를 확인하기 쉽습니다.
법무부는 주택임대차표준계약서를 제공하면서 보증금 증액 시 증액 부분 보호방법과 묵시적 갱신 등 임대차 보호규정을 함께 안내하고 있습니다. 표준계약서 형식을 참고하되 당사자의 실제 조건을 정확하게 기재하는 것이 중요합니다.
3. 보증금이 증액되면 증액 부분을 문서화하고 새 확정일자를 확인합니다
국토교통부 실거래가 공개시스템 FAQ는 계약 변경·갱신으로 계약증서가 새로 작성된 경우 새로 작성된 계약증서에 확정일자를 받아야 변경된 계약내역에 대한 임차인의 권리가 인정된다고 안내합니다.
기존 계약서의 확정일자가 사라지는 것은 아닙니다. 법무부 확정일자 업무편람은 재계약으로 신규 계약서를 작성해 새 확정일자를 받더라도 변경 전 계약증서에 부여된 확정일자의 효력은 유지되고, 새 계약서는 임대차기간 연장과 보증금 증액 부분에 대해 효력을 갖는다고 설명합니다.
4. 보증금 감액은 증액과 같은 방식으로 볼 필요가 없습니다
법무부 확정일자 업무편람은 보증금이 증액된 것이 아니라 감액된 경우에는 실제 지급한 보증금 범위에서 우선변제권이 인정되므로 다시 확정일자를 받을 필요가 없다고 안내합니다. 다만 당사자가 원하면 감액된 보증금에 관한 확정일자임을 계약서에 부기해 새 확정일자를 받을 수 있습니다.
감액 합의 자체는 금액과 반환일, 반환방법을 서면으로 남겨두는 것이 좋습니다. ‘기존 계약서에 한 줄만 쓰면 무조건 끝’처럼 형식을 고정하기보다 실제 합의내용을 증명할 수 있게 만드는 것이 핵심입니다.
5. 공인중개사 날인은 갱신계약의 법정 필수요건이 아닙니다
임대인과 임차인이 직접 합의해 계약서를 작성하는 경우도 있습니다. 공인중개사를 통해 계약을 중개받았다면 중개대상물 확인·설명과 중개 관련 서류가 따르지만, 당사자끼리 갱신계약을 했다는 이유만으로 공인중개사의 날인이 없으면 계약이 무효가 되는 것은 아닙니다.
은행이 전세대출 연장을 위해 특정 형식의 갱신계약서나 중개 확인을 요구하는지는 법적 계약 효력과 별개의 대출심사 문제입니다. 대출이 있다면 계약서 작성 전에 해당 금융기관의 필요서류를 확인하세요.
6. 확정일자는 계약서의 ‘진실성 보증’이 아니라 문서 존재일을 증명합니다
법무부 업무편람은 확정일자가 그 날짜에 해당 계약증서가 존재했다는 사실을 증명하는 제도라고 설명합니다. 계약서 내용이 모두 사실이라고 국가가 보증하는 제도는 아닙니다.
임차인은 대항요건과 확정일자를 갖춘 경우 경매·공매에서 후순위권리자보다 우선해 보증금을 변제받을 권리와 연결될 수 있으므로, 보증금 증액이나 새 계약증서 작성 시 확정일자를 단순 행정절차로만 보지 않는 것이 좋습니다.
7. 갱신계약의 보증금·차임 인상에는 5% 기준이 적용됩니다
계약갱신요구권으로 갱신되는 임대차는 종전과 동일한 조건이 원칙이지만 차임과 보증금은 주택임대차보호법 제7조 범위에서 증감할 수 있습니다. 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1, 즉 5%를 초과할 수 없고, 직전 계약 또는 증액 후 1년 이내에는 다시 증액청구할 수 없습니다.
갱신청구권 전체 조건은 전세 계약갱신청구권 2026 기본 가이드에서 확인할 수 있습니다.
8. 계약서를 새로 쓰면 임대차 신고 대상인지도 확인합니다
주택 임대차 신고 대상 지역·금액에 해당하는 신규·변경 계약은 부동산거래관리시스템의 신고 기준을 확인해야 합니다. 계약서를 첨부해 신고하는 경우 확정일자 부여와 연계되는 절차도 운영되고 있습니다.
신고 여부와 확정일자는 같은 개념은 아니므로 ‘갱신계약서를 썼으니 자동으로 모든 절차가 끝났다’고 생각하지 말고, 자신의 계약금액과 지역을 기준으로 신고 대상 여부를 확인하세요.
갱신계약서를 쓸 때 체크할 항목
| 항목 | 확인 내용 |
|---|---|
| 기존 계약 | 원계약 체결일과 기존 확정일자 자료 보관 |
| 갱신 근거 | 계약갱신요구권 행사인지 합의갱신인지 표시 |
| 기간 | 갱신 시작일과 종료일 |
| 보증금·차임 | 기존 금액과 변경 금액을 분명히 기재 |
| 확정일자 | 새 계약증서·증액 부분 보호 필요성 확인 |
| 대출 | 은행이 요구하는 갱신서류를 별도 확인 |
임대인이 갱신을 거절한 경우에는 법정 갱신거절 사유와 실거주 대응을 함께 확인할 수 있습니다.
정리: ‘새 계약서 필수’보다 바뀐 조건을 정확히 남기는 것이 중요합니다
계약갱신청구권은 새 계약서나 공인중개사 날인이 있어야만 행사할 수 있는 권리가 아닙니다. 조건이 같다면 갱신요구 자체의 도달과 증거를 남기고, 보증금이 증액돼 새 계약증서를 작성한다면 변경 내용을 명확히 적고 확정일자를 받아 증액 부분의 권리를 관리하는 것이 중요합니다. 감액, 대출 연장, 임대차 신고는 각각 별도 기준을 확인하세요.
